住宅ローンの返済が困難な状況にある場合、不動産を売却して転居しなければならない不安を抱える方も多いのではないでしょうか。
不動産売却をおこなえばまとまった資金が入手でき、住宅ローンの返済をおこなったうえで新居へ移り住むことが可能なため、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法としてはおすすめです。
ただし、売却方法のなかでもリースバックなら同じ不動産に住み続けられます。
そこで今回は、リースバックとは何かや、仕組みとメリット・デメリット、混同しやすいリバースモーゲージとの違いについてご紹介します。
立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）を中心に住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

リースバックの概要や仕組みとは？

まずは、リースバックとは何か、その概要や仕組みについてご紹介します。

リースバックの概要

リースバックとは、不動産売却をおこなったあとに賃貸借契約を締結し、売却後も同じ不動産に住み続けることが可能な売却方法のことです。
まとまった資金を入手できるため、住宅ローンを返済できるうえに引っ越しもせずにすみます。
しかも、リースバックを活用すれば、売却後でも資金が調達できた場合は買い戻せる可能性まであります。
リースバックの対象となるのは、基本的にすべての不動産です。
しかし、次のようなケースではリースバックの利用に制限がかかる可能性があるため、注意しましょう。

1. 不動産の売却金で住宅ローンを完済できない
2. 安定した収入が見込めない

不動産の売却金で住宅ローンを完済できない場合、不動産に抵当権が残ったままとなるためリースバック会社はその不動産を購入しません。
リースバックでは、不動産売却をおこなったあとに家賃の支払いが発生します。
そのため、安定した収入がない場合は家賃の支払いが困難になる可能性を危惧してリースバックを利用できないケースがあることも覚えておきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックは、次のような仕組みでおこなわれます。
①不動産の売却
まずは不動産の売却をおこないます。
リースバックでは不動産会社が不動産を直接買い取るため、不動産会社が提示する価格に合意した場合に売買契約を締結する流れです。
売買契約を締結すると、不動産の所有権が売主から買主である不動産会社へ移転します。
②賃貸借契約の締結
次に不動産会社と賃貸借契約を締結します。
売却した不動産をそのまま借家として借りるための契約です。
入居に期限がある定期借家契約を締結することもあり、このような場合は延長する際に再契約が必要です。
このようにリースバックは、2つの契約を締結することによって同じ不動産に住み続けられる仕組みになっています。
①の不動産売却で「再売買予約権」を付けて売買契約を締結した場合は、買い戻しをおこなうことが可能です。
買い戻しの際は、再び売買契約を締結します。

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リースバックのメリット・デメリットとは

続いて、リースバックのメリット・デメリットについてご紹介します。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、次のとおりです。
メリット①これまでの環境を変えずにすむ
本来であれば不動産を売却すると別の住居に引っ越す必要がありますが、リースバックではその必要がないのがメリットです。
新居の手配には引っ越しにともなうさまざまな手間や費用が発生するため、大きな負担になってしまいます。
また、新しいエリアでの生活は慣れるまでに苦労する可能性もあります。
とくに子どもがいる場合などは、学区の変更などにも頭を悩まさなければならないかもしれません。
しかし、リースバックを活用すれば同じ不動産に住み続けることが可能なため、このような心配はいらないでしょう。
メリット②不動産の所有によるコストやリスクが消滅する
不動産を所有していると、固定資産税などの税金や補修費などの費用負担にくわえて、住宅ローンの金利上昇や災害による建物の崩壊などのリスクも抱えなければなりません。
しかし、リースバックを活用することによってこれらの不安からも解放されます。
メリット③周囲に知られずにすむ
売却を周囲に知られずにすむメリットもあります。
とくに住宅ローンの返済が困難な場合、事情を近隣住民に知られるのは避けたいでしょう。
不動産会社が直接買い取るリースバックなら売却活動をおこなわないため、周囲に知られる心配がありません。
メリット④早く換金できる
売却活動をおこなわないリースバックは、換金までのスピードが早いのもメリットです。
一般的には2週間から1か月ほどで換金できます。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、次のとおりです。
デメリット①家賃が相場より高い可能性がある
リースバックでは周辺の家賃相場ではなく、買取価格の8％から10％が目安となるため、家賃が相場より高くなる可能性があります。
デメリット②売却価格が相場より低い可能性がある
リースバックでは、将来の不動産市場における資産価値の下落を見越して不動産会社が買い取りをおこなうため、周辺相場よりも売却価格が低くなる可能性があります。
目安としては、周辺相場の60％から90％ほどだと考えておきましょう。

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リースバックとリバースモーゲージの違いとは？

最後に、リースバックとリバースモーゲージの違いとは何か、ご紹介します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、所有している不動産を担保にして融資を受けられる、金融機関が提供するサービスのことです。
利用者が死亡した際に相続人の財産または不動産を売却して借入金の元金を返済する仕組みになっています。

リースバックとリバースモーゲージの違い

それでは、リースバックとリバースモーゲージの主な違いとは何か、見ていきましょう。
違い①資金の使い道
リースバックは資金の使い道が自由なのに対してリバースモーゲージは制限があります。
生活資金などの金融機関が認めるものに限られる点には注意しましょう。
違い②所有権
リースバックでは不動産の所有権が不動産会社に移転するのに対してリバースモーゲージでは本人のままです。
違い③対象となる不動産
リースバックの対象となるのは基本的にすべての不動産でしたが、リバースモーゲージでは土地や一戸建てのみに制限するケースがあります。
違い④年齢
リースバックを活用する年齢にはほとんど制限がありませんが、リバースモーゲージには制限があります。
リバースモーゲージは基本的に老後資金を用立てるためのサービスと考えられており、一般的には55歳から80歳までに制限されている点にも注意が必要です。
このようにリバースモーゲージはリースバックとは仕組みが異なり、制限も多いため、住宅ローンの返済が困難な場合にリバースモーゲージの活用は向きません。

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まとめ

今回はリースバックとは何か、仕組みとメリット・デメリットや混同しやすいリバースモーゲージとの違いについてご紹介しました。
住宅ローンの返済が困難な場合、リースバックにはさまざまなメリットが考えられますが、売却価格が低くなるなどのデメリットもあります。
住宅ローンを滞納する前に通常の売却をおこなえば転居はともなうものの高値で売却でき、住宅ローンを完済できる可能性も高まるため、早めにさまざまな対処法を検討してみましょう。
不動産売却情報館（アイホーム株式会社）は、立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）の不動産売却をサポートしております。
住宅ローンの返済が困難な場合のご相談にも丁寧に対応し、解決策を提案させていただきますので、ぜひお気軽にご連絡ください。