不動産売却をする前に、土地を分筆する方は少なくありません。
土地の一部だけを売却する場合や、複数人で共有していた土地を分けて売却する場合などは、分筆をする必要があります。
この記事では、分筆とはなにかや、分筆のメリット・デメリット、分筆をする方法を解説します。
立川市周辺エリアで不動産売却に伴う分筆をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における分筆とは

「分筆」という言葉はあまりなじみのない方も多く、「分割」との違いがわからないという方も少なくありません。
ここでは、不動産売却における分筆とはなにか、分割との違いも踏まえて解説します。

分筆とは

分筆とは、1つの土地を複数に分けて登記することをいいます。
登記上では、土地は1筆、2筆という単位で記載されるため、「分筆」という言葉で土地を分けて登記することを表現しています。
たとえば、1丁目2番という1つの土地を2つに分筆した場合、1丁目2番1という土地と、1丁目2番2という2筆の土地に分けて登記されます。
分筆しただけでは土地の見た目は変わりませんが、登記上は分かれて、別の土地として記載されます。
なお、土地を分けることと反対に、複数の土地をあわせて1つにすることは「合筆」といいます。

「分筆」と「分割」の違い

分筆と聞くと、「分割」と似ていると感じる方がいらっしゃるかもしれません。
土地を分割する場合も、土地を複数に分けるという点では、分筆と変わりありません。
分筆と分割の違いは、土地を分けたことの登記をするかどうかです。
分筆では分けた土地の登記をするのに対し、分割では登記をせず、登記上では1筆の土地のままです。
1筆の土地には1つの建物しか建てられないのが原則ですが、建築基準を満たせば、1筆の土地上でも2つ以上の建物を建築することも可能です。
分筆には手間や費用がかかるため、1筆の土地に2つ以上の建物を建てたいだけであれば、分割でも問題がないこともあります。
ただし、住宅ローンを契約する場合は、分筆しなければ土地のすべてに抵当権が設定されてしまいます。
土地の利用目的や住宅ローン契約の有無によって、分筆か分割のどちらが良いかを判断しましょう。

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不動産売却における分筆のメリット・デメリットとは？

分筆をおこなう前に、土地の所有者にとってのメリットとデメリットを把握しておくことが大切です。
ここでは、分筆のメリット・デメリットを解説します。

分筆のメリット

不動産売却前に分筆をすることで、主に以下のメリットがあります。

1. 地目を個別に設定できる
2. 土地の一部だけを売却できる
3. 税金が安くなることがある

土地には、目的に応じて「宅地」や「畑」「山林」などの地目が設定されています。
「田」や「畑」の地目となっている土地は、農地以外の地目に変更するためには複雑な手続きが必要なため、住宅を建てるための土地として売却しにくいという問題があります。
そこで、分筆して分けた土地の地目を個別に設定することで、土地の活用範囲が広がり、売却しやすくなるでしょう。
また、広すぎる土地や、複数人で所有している土地は、売却しにくいことがあります。
分筆して売却しやすい大きさに分けたり、それぞれの持分に応じた大きさに分筆したりすることで、土地の1部分だけを売却することが可能になります。
適切な大きさに分筆すれば、買主も見つけやすくなるのもメリットです。
さらに、分筆して部分的に土地の価値を下げることで、税金が安くなることもあります。
たとえば、大通りに面している土地と、そうでない土地に分けることで、大通りに面していない土地は価値が下がるため、固定資産税も下がる可能性があります。
また、正方形だった土地を旗竿地に分筆することで、土地の評価が下がり、税金が安くなることもあります。

分筆のデメリット

分筆のデメリットとして、主に以下のものがあります。

1. 手間や費用がかかる
2. 使い勝手が悪くなることがある
3. 税金が高くなることもある

分筆をするには、専門家に依頼し、報酬を支払い、複数の手続きを進めていく必要があります。
場合によっては分筆のために100万円以上の費用がかかることもあるため、本当に分筆が必要かを慎重に判断することが大切です。
また、分筆後の土地は狭くなり、形がいびつになることもあるため、使い勝手が悪くなることもあります。
建築基準法で建物が建てられる基準の大きさになっていなければ、土地の利用価値が大きく下がることも考えられます。
分筆をする場合は、どのような形や広さに分筆するかを、不動産会社などの専門家とじっくり相談することが大切です。
さらに、分筆後は税金が安くなることもありますが、高くなるおそれもあります。
とくに住宅が建っていない土地は固定資産税の軽減措置が適用されないため、新しく分筆した土地の固定資産税の負担が大きくなることもあります。

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不動産売却における分筆の方法

分筆は測量や登記など、複雑な手続きをいくつもおこなう必要があるため、土地家屋調査士という国家資格を持つ専門家に依頼することが一般的です。
ここでは、不動産売却に際した分筆の方法を解説します。

土地家屋調査士に依頼する

ここからご紹介する手順では、専門的な技術や知識が必要となるため、土地家屋調査士に依頼する必要があります。
土地家屋調査士は、文字通り調査の専門家です。
不動産売却を前提とした分筆の場合は、売却の専門家である不動産会社にも、高く売るための分筆方法をあわせて相談すると良いでしょう。

事前調査・境界確定測量をおこなう

分筆する際には、登記のために土地の正確な状況を調査して、把握しなければいけません。
土地の正しい情報を得るためには、事前に登記簿謄本や公図、地積測量図などを集めておこなう事前調査が必要です。
さらに、土地家屋調査士によって現地で境界確定測量がおこなわれ、正確な境界線の位置や面積、形状などが記録されます。

境界標を設置する

土地の境界となる場所に目印となる杭や金属標、鋲などを打ち込みます。
土地の所有者や隣地の所有者の立ち会いのもと、境界線を確認する必要があります。
土地が市道などに面している場合は、市町村役場の職員の立ち会いが求められるケースもあります。

分筆登記をおこなう

土地家屋調査士に依頼し、分筆をするための登記をおこないます。
必要書類はすべて土地家屋調査士が準備してくれることが多いため、依頼者は委任状を渡すだけで良いでしょう。
登記の申請から約1週間後に、登記完了証と登記識別情報通知書が受け取れます。

不動産売却の手続きをおこなう

分筆登記が完了すれば、通常の不動産売却の手続きが進められます。
まずは不動産会社に査定を依頼し、売却計画を立てましょう。

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まとめ

不動産売却における分筆とはなにかや、分筆のメリット・デメリット、分筆の方法を解説しました。
不動産売却のために分筆をする場合、事前に不動産会社に相談し、高く売るための分筆を意識することが大切です。
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