亡くなった親が不動産を所有している場合、その不動産は子どもが相続することになります。
不動産を相続するとなったら、税金がどれほどかかるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
とくに不動産は金額が大きいため「高額な税金が発生するのでは…」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産を相続した際にかかる税金の種類や計算方法、税金対策について解説します。
立川市周辺エリアにお住まいで、不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を相続するときに発生する税金の種類

不動産相続において発生する税金は「登録免許税」と「相続税」の2種類です。
ただし、相続税は必ずしも相続した方全員に課されるわけではありません。
相続税の計算方法については後ほどご紹介するので、まずは登録免許税と相続税がどのような税金なのかを確認しておきましょう。

登録免許税とは？

登録免許税とは、所有権移転登記の際にかかる税金です。
所有権移転登記とは、相続した不動産の名義人を、亡くなった方から相続を受けた方に変更する手続きのことをいいます。
登録免許税の金額は、以下の計算式を使って算出します。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金を計算するうえで基準となる価格のことです。
建物の固定資産税評価額は建築費の約50〜80%ほど、土地の固定資産税評価額は時価の約60〜70%ほどとされています。
「固定資産税評価額＝実際の取引額」ではない点にご注意ください。
なお、固定資産税評価額は毎年4月頃に役所から届く固定資産税の通知書に記載されているため、気になる方は確認してみると良いでしょう。

登録免許税の納税方法

登録免許税は現金納付が一般的ですが、オンライン申請の場合は電子納付も可能です。
現金納付の方法は以下を参考になさってください。

1. 金融機関で登録免許税の納付書に必要事項を記入する
2. 納付書を窓口に提出して登録免許税を支払い領収書を受け取る
3. 領収書を所有権移転登記の申請書に貼り付けて登記所に提出

なお、登録免許税額が3万円以下の場合は、収入印紙で納付することができます。

相続税とは？

相続した財産の額が一定数を超える場合、超えた金額に対して相続税がかかります。
そのため、財産を相続した方全員に税金が課されるわけではありません。
相続税はいくつかのステップに分けて計算する必要があるため、具体的な算出方法については次章で解説します。

相続税の納税方法

相続税は現金の一括納付が原則でしたが、平成29年以降は「国税クレジットカード支払いサイト」を利用すれば、クレジットカードでの支払いが可能となっています。
また相続税は固定資産税のように、納付書が自動的に送られてくるわけではありません。
現金で支払う場合、自分で最寄りの税務署へ出向き、納付書を取得して金融機関に提出する必要があります。

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不動産相続時に発生する税金の1つ「相続税」の計算方法

ここでは、相続税の計算方法をご紹介します。
早めに資金計画を立てるためにも、相続が発生する前に相続税の目安を確認しておきましょう。

ステップ1：基礎控除額を計算する

相続税は、相続した財産の合計額が「基礎控除額」を超えた場合にかかる税金です。
そのため、相続税が発生するかどうかを知るためには、まず基礎控除額がいくらになるかを計算しなければなりません。
基礎控除額は以下の計算式で算出できます。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×相続人の人数
たとえば、相続人が4人いる場合「3,000万円＋600万円×4人＝5,400万円」となり、相続した財産の合計額が5,400万円以下であれば相続税はかかりません。

ステップ2：法定相続分と相続税の速算表を確認しておく

基礎控除額の求め方が分かったら、相続税の計算に必要な「法定相続分」と「相続税の速算表」を確認しておきましょう。
法定相続分とは、民法により定められている遺産の相続割合のことです。
相続人が配偶者と子ども1人の場合は、法定相続分の割合はそれぞれ1/2となります。
ただし、子どもが複数人いる場合には、配偶者以外の分を均等に分けなければなりません。
法定相続分と相続税の速算表は国税庁のホームページに掲載されているため、相続税の計算を始める前にあらかじめ確認しておきましょう。

ステップ3：相続税を計算する

相続税を計算する際は、まず課税遺産総額を算出する必要があります。
課税遺産総額とは、相続税を計算するための基準となる金額のことで、以下の計算式を使って求めます。
課税遺産総額＝正味の遺産額－基礎控除額
正味の遺産額は、亡くなった方の財産から未払金や借入金などの債務を引いた金額です。
たとえば、正味の遺産額が1億2,000万円で、妻と子どもが法定相続分どおりに相続したとしましょう。
計算式は「1億2,000万円－（3,000万円＋600万円×2）＝7,800万円」で、課税遺産総額は7,800万円となります。
配偶者と子ども1人の場合、法定相続分は2分の1となるため、それぞれが3,900万円ずつ受け取ることになります。
ここまで計算できたら、最後に「相続税の速算表」に記載されている税率と控除額を適用させましょう。
この場合、速算表では「税率が20％、控除額が200万円」となっています。
上記の税率と控除額を適用させると「3,900万円×20％－200万円＝580万円」となり、妻と子どもそれぞれに580万円の相続税が課されることになります。

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不動産相続時の税金を抑えるには？税金の対策方法をご紹介

最後に、財産を相続した際に利用できる制度をご紹介します。
適用できる制度は漏れなく利用して、税金対策をおこないましょう。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度は、住宅の購入資金として贈与をおこなった場合に利用できる制度です。
この制度を利用すると、最大1,000万円まで贈与税を非課税にできます。
贈与者は受贈者の直系尊属であることなどの適用条件がありますが、住み替えのタイミングであれば、生前贈与による税金対策を検討してみてはいかがでしょうか。

配偶者贈与制度

配偶者贈与制度とは、夫婦間で居住用の不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与した場合に、贈与税を最大2,000万円まで非課税にできる制度です。
この制度を適用するには、夫婦の婚姻期間が20年を過ぎていることなどの条件があります。
将来、配偶者に不動産を相続したいのであれば、生前贈与で配偶者贈与制度を利用するのも選択肢の1つです。

相次相続控除

相次相続控除とは、遺産を相続してから10年以内に再度相続が発生した場合に利用できる制度です。
この制度を利用すると、財産を取得した方の相続税額から一定の金額を控除することができます。
相次相続控除を受けるには、被相続人の相続人であること、10年以内に2回目の相続が発生していることなどの条件を満たしてる必要があります。
また、前回の相続時に必要な相続税を納付していなければ、相次相続控除は利用できません。
いずれの制度も適用条件が定められているため、ご自身があてはまるかどうか国税庁のホームページで確認しましょう。

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まとめ

不動産は高額なため「相続税も高くなるのでは？」と不安になる方も多いかと思いますが、不動産を相続した方全員に相続税がかかるわけではありません。
いざ相続が発生して慌てないためにも、相続税がかかるのかどうか、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。
私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」は、立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）で不動産売却のお手伝いをしております。
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