不動産を売却する際にかかる諸費用は、あまり意識しないで売り出したという方もいらっしゃるでしょう。
しかし、売却価格から諸費用を差し引いた売却益の概算がいくらになるかによって、売却の方針に影響が出てくる場合もあります。
そこで今回は、不動産売却にかかる費用の種類はどのようなものか一覧でご紹介したあとに、詳細や安く抑える方法について解説します。
立川市や周辺エリアで不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却にかかる費用の種類の一覧

まず、不動産売却にかかる諸費用の種類について、一覧でご紹介します。
仲介手数料
仲介手数料は、成約時の成功報酬として媒介契約を結んだ不動産会社へお支払いいただく費用です。
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって、物件の販売価格による報酬額の上限が決まっており、それに沿った形のご請求となります。
譲渡所得税・復興特別所得税・住民税
上記3つの税金は不動産売却の譲渡収入に対して課税され、不動産の保有期間や譲渡の理由などによって特例が設けられるほか、諸経費の額によって納税額が変動します。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼付される収入印紙によるものです。
売却金額によって変動しますが、近年おこなわれ始めた電子契約の場合、印紙を貼付しなくとも良いことになっています。
抵当権抹消費用
不動産の売却にともなって、買主の方に所有権を移転しますが、そのために登記されている内容を書き替えるための費用で、司法書士への報酬と登録免許税を含みます。
ローンの一括返済費用
売却するにあたって、住宅ローンの残債がある場合は一括返済をする必要がありますが、その際にかかる手数料があります。
このほかに、引っ越し費用、ハウスクリーニングなどの物件メンテナンス費用、測量や解体の費用などが考えられます。

家を売却したときの具体的なシミュレーション

代表的な例として、たとえば居住用の自宅を2,000万円で売却した際の諸費用のご参考は以下です。

1. 仲介手数料：72万6,000円（2,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%
2. 譲渡所得税：0円（国定申告をおこない、居住用財産の3000万円控除の特例を利用）
3. 印紙税：1万円（売買契約書に貼付）
4. 不動産登記費用：2万円　（司法書士と法務局へ支払い）
5. ローン返済費用　3万2400円　（窓口申請）

このほかに、売主の方の引っ越し費用として20万円、ハウスクリーニング費用で7万円を支払った場合で、合計で約106万円が売却の費用となります。

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不動産売却の費用を詳しくご紹介

前章では不動産売却の費用についてシミュレーションをもとに解説しましたが、ここでは目安や計算方法などをさらに詳しくご説明します。

各費用の目的は？

仲介手数料の目的は既述ですが、物件がいくらで売れるかの査定や、売り出し後の広告活動の段階では報酬を頂くことはなく、あくまで成約された場合のみに料金が発生します。
譲渡所得に関する所得税、特別復興所得税、住民税は基本的に、売却にともなって利益が発生したという前提で課税されます。
したがって利益が発生しない場合は課税されないほか、前述のシミュレーションのように住居の買い換えや相続などの理由がある場合は、特例で控除があります。
印紙税や登記費用は不動産の権利移動の取引に関して課税、あるいは事務手数料で徴収されるもので、司法書士は売主や買主の代理として手続きをおこないます。
ローン返済費用は、金融機関から借りていたローンの一括返済手数料ですが、一括返済では同時に、返済総額からローンを継続したら支払うはずだった利子が差し引かれます。
ハウスクリーニング費用は、物件を売却するうえで印象アップをする費用ですが、ほかに近いものとして、ホームインスペクションや住宅瑕疵保険があります。
これらは中古の物件に隠れた不具合がないかを診断し、さらに補修費用などが発生したときの保険も付帯し、買主の方に安心を提供することができます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算は、販売価格400万円を超える物件については以下の計算となります。
（販売価格×3%＋6万円）＋消費税
このほかに、400万円以下の空き家などを売却する場合、仲介手数料と物件調査費を合算して最高18万円＋消費税で198,000円までのご請求となっています。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得に対する税額の計算の基本は所得税、復興特別所得税、住民税の3つを併せておこないます。
税率は所有期間が5年以下で39.63%、5年超で20.315%となり、「売却価格－（取得費+譲渡時用）× 税率」で算出することができます。
このほかの費用については以下が相場となります。

1. 印紙税：1万円（物件価額が1,000万円から5,000万円の場合）
2. 抵当権抹消費用：2万円程度（登録免許税が1不動産あたり1,000円および、司法書士の方への手数料が1万円～2万円程度）
3. ローン返済手数料：5,500円～3万円程度（金融機関や手続き方法で異なる）
4. ハウスクリーニング：42,000円～65,000円（部屋数や、居住中か空き家かでも異なる）

このほか、測量費用がかかる場合は50万円〜100万円程、建物を取り壊す場合は30坪の木造住宅で、75万円から180万円ほどの費用がかかります。

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不動産売却の費用を安く抑える方法は？

では、これらの費用を安く抑えることが可能なものはあるのでしょうか？

節税のための控除の利用

控除の利用については、使えるものを間違いなく利用するという感じですが、特に控除の効果の大きな以下の4つについては、しっかり把握をしておくと良いでしょう。

1. 3,000万円特例控除（住居の売却益が出た場合、譲渡所得から3,000万円までが控除できる）
2. 10年超所有軽減税率の特例（所有期間が10年以上の場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、税率が14%になる）
3. 特定居住用財産の買い換え特例（譲渡利益への課税が、次回の譲渡まで繰り延べできる）
4. 損益通算（売却で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引ける）

買換え特例は、前述した3,000万円特例控除との併用はできません。
また、新居で住宅ローンを組む予定がある場合の住宅ローン控除は、3,000万円の特別控除と併用することができないので要注意です。
税制の各種特例はそれぞれ、適用を受けるために満たすべき要件があります。
また、年度によって適用内容が異なったり、新たに内容が変更になる場合がありますので、国税庁のホームページなどで、常に最新の情報を確認するようにしましょう。

経費を調べて正しく計上する

譲渡所得に課税される税金は、取得費と譲渡費用という、2種類の経費が認められています。
取得費は売却する物件を購入した際の関連費用で、譲渡費はこの度の売却に関連した経費ですが、何が認められるか把握したうえで、証跡となる領収書などを準備します。
取得費はかなり過去のことなので、領収書などが充分にそろわない可能性があります。
取得費が分からない場合は、売却した金額の5％の金額を取得費とできますが、それではかなり少額となる場合があり、領収書の再発行を依頼するなどして対応しましょう。

売却のための費用を抑える

現状販売といった形で、売却する物件の費用を抑えることもできます。
しかしどのようにするのが良いかはケースバイケースで、ハウスクリーニングやインスペクションをおこなうことで時間をかけず、価格を下げずに売却できる場合があります。

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まとめ

不動産売却にかかる費用の種類はどのようなものがあるのかのご紹介と、節税のための控除について解説しました。
費用の概要をお考えいただくことで、早く、高く、トラブルの少ない売却を進めることができます。
私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」は立川市や東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市で不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却でお困りの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。