不動産売却では、得た利益に応じて譲渡所得税が課されますが、その税金を計算するうえで欠かせないのが減価償却費の算出です。
減価償却費とは、経年により減っていく価値を金額で表したものですが、不動産売却における減価償却費は一般的な会計上の減価償却費とは少し違う目的で算出されます。
ここでは、不動産売却における減価償却費とはなにかや、減価償却費の計算方法、注意点を解説します。
立川市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における減価償却費とは

ここでは、不動産売却における減価償却費とはなにかをご説明します。

不動産売却で減価償却費を求める目的とは

減価償却とは、経年によってものの価値が減るという考え方のことで、減価償却費とは、経年によって減った価値を金額で表したものです。
不動産売却における減価償却費は一般的な会計上の減価償却費とは少し違う目的で算出されます。
不動産売却の利益「譲渡所得」を計算するために必要な「取得費」には、不動産を購入したときの価格や諸費用が含まれますが、購入当時から年数が経つにつれて下がった建物の価値を差し引く必要があります。
その経年によって下がった建物の価値を金額で表したものが、減価償却費です。
譲渡所得および取得費は、以下の式で計算されます。

1. 譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費－譲渡費用
2. 取得費＝不動産取得のためにかかった費用－減価償却費

このように、減価償却費は、不動産売却でいくら利益または損失が出たかを計算するために欠かせない費用です。
不動産売却で利益が出たときに課される譲渡所得税は、売却した翌年に確定申告をおこない、自分で計算をして税金を納める必要があります。

一般的な会計上の減価償却費と不動産売却における減価償却費の違い

一般的な会計上では、設備や機械、備品などの固定資産の購入費用を一度に経費に入れるのではなく、分割して費用を計上します。
たとえば、法人が業務用に自動車を購入した場合、購入した年に購入費用の全額を経費にするのではなく、毎年決まった金額を減価償却費として複数年に渡って経費計上することになります。
それに対して不動産売却では、不動産の購入にかかった取得費から下がった価値を差し引くために減価償却費を利用します。

不動産売却で減価償却されるのは建物のみ

不動産売却において減価償却の対象となるのは、経年とともに劣化すると考えられる建物のみです。
土地は経年によって価値が下がるものではないと考えられるため、減価償却の対象外となります。

この記事も読まれています｜不動産における遺留分とは？評価額の決め方や決まらないときの対処法を解説！

不動産売却における減価償却費の計算方法

不動産売却で利益が出たかどうかを確認するためには、減価償却費を計上する必要があります。
ここでは、不動産売却における減価償却費の計算方法をご説明します。

定額法と定率法

減価償却を計算するためには「定額法」と「定率法」という2種類の方法があります。
事業用の建物の減価償却の場合は、取得した時期によっては定率法か定額法かを選べる場合もありますが、居住用の建物の場合は定額法を利用して計算することが定められています。
定額法とは、建物の構造によって定められた割合に応じて、毎年同じ金額（定額）ずつ減価償却していく計算方法です。

居住用不動産の減価償却費の計算方法

居住用不動産とは、自宅の一戸建てやマンションなど、生活のために利用されている不動産のことをいいます。
居住用不動産の減価償却費は、以下の式で計算できます。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
取得価額とは、建物を取得したときの価格のことです。
償却率は、建物の構造と耐用年数によって以下のように定められています。

1. 鉄筋鉄骨コンクリート造または鉄筋コンクリート造：耐用年数70年・償却率0.015
2. 木造または合成樹脂造：耐用年数33年・償却率0.031
3. 木造モルタル造：耐用年数30年・償却率0.034

減価償却費を計算するうえでの耐用年数は、通常の法定耐用年数を1.5倍したもので計算されています。
なお、経過年数が6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨てて計算します。
また、減価償却費は建物の取得価額の95%を限度としているため、減価償却費によって取得費がマイナスになることはありません。

不動産売却での確定申告が必要かを調べる方法

不動産売却をして利益が出た場合、確定申告が必要です。
一方で、不動産売却をしても利益が出なかった場合は、確定申告は必要ありません。
売却価格から減価償却費も計算に入れた取得費と譲渡費用を差し引いた結果、マイナスになっていれば不動産売却で損失が出たことになるため、確定申告は不要です。
譲渡所得がプラスになった場合は、忘れずに不動産売却の翌年に確定申告をおこないましょう。

この記事も読まれています｜不動産における遺留分とは？評価額の決め方や決まらないときの対処法を解説！

不動産売却における減価償却費の注意点

不動産売却における減価償却費に関しての注意点を解説します。

取得費がわからないときは概算取得費で計算する

不動産売却の利益を計算するうえで取得費は欠かせませんが、取得費がはっきりとわからないことも珍しくありません。
建物を何世代にもわたって住み続けていた場合は、取得時の金額がわからないことが多いでしょう。
購入時の書類を紛失してしまい、取得価額がわからないという方もいらっしゃるかもしれません。
どうしても取得費がわからないときは、売却価格の5%を概算取得費として計上することが可能です。
取得費を計算した結果、売却価格の5%以下になった場合も、売却価格の5%を取得費とすることができます。
取得費を多く計上できれば譲渡所得が少なくなり、税金が安くなるため、なるべく多くの取得費を計上できると良いでしょう。

不動産売却で損失が出たときの節税方法

通常、不動産売却で出た損失は、給与所得などの他の収入から差し引くことはできません。
しかし、売却時点で購入からおよそ5年以上経過しているなどの条件を満たせば、不動産売却による譲渡損失の金額を給与所得などから差し引けるという損益通算の制度があります。
ほかの所得から控除できれば、毎年支払っている所得税が安くなる可能性があるため、有用な制度だといえるでしょう。
居住用不動産を売却して損失が出た場合に、節税に利用できる制度をご紹介します。
1つ目は、住宅ローンの残高を下回る価格でマイホームを売却して、譲渡損失が出たときに使える特例です。
売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額まで、ほかの所得から差し引けます。
2つ目は、マイホームを買い替えたときに利用できる損益通算の特例です。
売却で損失が出て、新しくマイホームを購入したときには、譲渡損失を給与所得などの他の所得から控除できます。
これらの特例では、損益通算をおこなってもまだ控除しきれなかった譲渡損失は、売却以降3年間繰り越して控除できます。
適用には細かい条件があるため、譲渡損失が出た場合には、適用できるかを確認してみましょう。
なお、これらの特例を利用するためには、確定申告が必要なことにも注意が必要です。

この記事も読まれています｜不動産における遺留分とは？評価額の決め方や決まらないときの対処法を解説！

まとめ

不動産売却における減価償却費とはなにかや、減価償却の計算方法、注意点を解説しました。
減価償却費を含め、不動産売却で生じた利益や損失は、売主自身で計算する必要があります。
東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市といった立川市周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」までお気軽にご相談ください。
不動産売却に関するご相談や査定のご依頼は、ホームページからも承っております。