土地を評価する指標は1つではありません。
価値を知る目的によって、調べるべき評価額が異なります。
土地の売却に向けて不動産評価額を知りたい方も、まずはどのような評価方法があるのか知っておきましょう。
そこで今回は、土地の評価額や、評価方法ごとの特徴、それぞれの調べ方について解説します。
立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）で土地の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

土地の評価額とは？役割や変動の要因を解説

不動産の評価額とは、基本的に相続税などの税金を計算する際に使われる数字です。
土地や家などの不動産には定価が存在しないため、評価額という「基準となる価格」が利用されています。
しかし、目的によって調べるべき評価額の種類が異なるので注意が必要です。
たとえば、相続税を調べたいのであれば「相続税路線価」、不動産の取得税を調べたいのであれば「固定資産税評価額」を調べなければなりません。
もちろん評価額の種類によって調べ方も異なります。
そのため、ご自身が知りたい評価額の種類と、その調べ方について知っておく必要があるのです。
また、評価額は税金を計算する際だけでなく、土地などの売却相場を知る基準としても活用されています。

評価額を左右する要因とは

土地の評価額は、さまざまな要因に影響されて常に変化しています。
まず、「社会的要因」です。
社会的要因とは、過去でいうリーマンショックや、東京オリンピックの開催、そして税制の改正など、社会全体に関わる要因のことです。
景気の変動によって、土地の価格は大きく変動します。
また、地域的な要因もあります。
「地域的要因」とは、駅や大型の商業施設が誕生して周囲の地価が上昇するなど、そのエリアならではの事情で評価額が変動する要因のことです。
災害に見舞われて価値が下がってしまうケースの地域的要因もあります。

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5種類ある土地の評価額それぞれの特徴とは

土地などの不動産は「一物五価」といわれており、1つの土地に対して5つの評価があります。
評価方法によって算出される評価額にも違いが出るので注意が必要です。
ここでは5つの評価について、それぞれの特徴を解説していきいます。

評価額の種類と特徴1：実勢価格

実勢価格とは、実際に取り引きが成立した不動産の価格のことです。
実際にそのエリアで土地の売買がおこなわれていればその価格が実勢価格になりますが、前例がない場合は周辺の売買事例が参考にされることもあります。
土地を売却する際に、売却価格の参考となる評価額です。
「時価」とも呼ばれる評価方法で、需要と供給のバランスによって評価額が大きく変動するという特徴があります。

評価額の種類と特徴2：公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年3月に発表する価格です。
全国に3万か所以上ある標準地を不動産鑑定士が調査し、1月1日時点での1㎡あたりの価格を公表します。
公示地価を公表する目的は税額を求めることではなく、土地の取引価格に基準を示し、適切な地価を形成することです。
そのため、公的機関が用地を買収する際には、公示地価が指標として活用されています。

評価額の種類と特徴3：基準地価

基準地価とは、各都道府県が全国約2万か所の基準値で調査をおこない、毎年7月1日時点での価格を評価するものです。
評価の目的は公示地価とほぼ同じで、公示価格の基準地と同じ地点が選ばれている場合もあります。
ただし、公示地価では主に都市部のみが調査対象であるのに対し、基準地価ではそのような制限がありません。

評価額の種類と特徴4：相続税路線価

相続税路線価とは、「相続税」や「贈与税」の算出に活用される評価額です。
路線とは道路のことを指しており、路線価は道路ごとに設定されています。
その道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの価格が、公表されている路線価の数字です。
ただし、路線価は主に市街地の道路に設定されており、地域によっては路線価が設定されていないこともあります。
なお、相続税路線価の調査をおこなうのは国税庁です。
毎年1月1日時点での価値を評価し、7月に公表します。

評価額の種類と特徴5：固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、「固定資産税」「不動産取得税」「登録免許税」「都市計画税」の税額を算出する際に活用される価格です。
毎年公表される公示地価などと異なり、固定資産税評価額の見直しは各市区町村によって3年ごとにおこなわれます。
土地の場合、実勢価格の7割程度の価格に設定されるケースが一般的です。

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土地の評価額の調べ方とは？種類ごとに解説

5種類ある評価額それぞれの調べ方について解説します。

評価額の調べ方1：実勢価格

実勢価格は、国土交通省が運用する「レインズマーケットインフォメーション」や「土地情報総合サイト」で調べられます。
どちらもインターネットを利用して、実際におこなわれた土地売買の成約情報を閲覧できるシステムです。
レインズは不動産会社が情報を登録するのに対し、土地情報総合サイトは土地を売買した方へのアンケート結果が反映されています。

評価額の調べ方2：公示地価

公示地価も、「土地情報総合サイト」で調べられます。
サイト内の「公示地価 都道府県地価調査」から市区町村を絞り込んで検索しましょう。
最新の公示地価だけでなく、過去の結果を調査年ごとに検索することもできます。

評価額の調べ方3：基準地価

基準地価の調べ方は、公示地価とまったく同じです。
「土地情報総合サイト」で条件を指定して検索してください。
基本的には公示価格と基準地価が両方表示されますが、「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れると基準地価だけを表示することが可能です。

評価額の調べ方4：相続税路線価

相続税路線価は、国税庁ホームページ内の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。
日本地図が表示されるので、調べたい土地に表記された「31A」などの路線価を確認してください。
路線価に1,000円をかけると本来の数字になるため、「31」は3万1,000円を表しています。
3万1,000円に土地の面積をかけた数字が相続税評価額です。
アルファベットは借地権割合を示しているため、土地が所有物なのであれば気にする必要はありません。
また、郊外や地方では路線価が設定されていないことがあります。
その場合は、「倍率方式」という方法で算出しましょう。
倍率方式とは、固定資産税評価額に既定の評価倍率をかけることで評価額を求める方法です。
評価倍率は、国税庁ホームページの評価倍率表で調べられます。

評価額の調べ方5：固定資産税評価額

固定資産税評価額の調べ方は、主に3種類あります。
一番簡単な方法は、毎年4月から6月頃に送付されてくる「固定資産税納税通知書」の明細書を確認することです。
もし明細書を紛失してしまった場合は、「固定資産税評価証明書」を取得することで確認できます。
本人確認書類を持参のうえ、各自治体の窓口で問い合わせましょう。
また、「固定資産課税台帳」を閲覧して固定資産税評価額を調べることも可能です。
固定資産課税台帳は、各自治体の窓口に申請すれば閲覧できます。
手数料を支払えば記載内容の証明書を発行してもらうことも可能です。

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まとめ

土地を売却する際には、評価額が土地の売却価格を設定する目安になったり、資金計画を立てる指標になったりします。
評価額には目的が異なる5つの種類が存在しているため、参考にする評価額を間違えないよう注意しましょう。
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