自宅を活用した資金調達の方法として注目を集めているリースバックですが、買取価格が低くなりやすいなどの注意点もあります。
後悔しないためには、事前にリースバックの仕組みや買取価格の相場などを理解しておくことが大切です。
この記事では、リースバックの買取価格や家賃の相場、家賃を抑えるコツなどを解説します。
立川市周辺エリアでリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

リースバックにおける買取価格の相場

リースバックの利用者は年々増加していますが、どのような仕組みかわからない方も多いかと思います。
まずはリースバックの仕組みを理解したうえで、買取価格の相場を確認していきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却して資金を得たあとも同じ家に住み続けられるサービスです。
まずは不動産会社と売買契約を締結して物件を売り、売却資金を得ます。
その後、売却先の不動産会社と賃貸借契約を締結し、家賃を支払うことで住み続けられる仕組みです。
現金を受け取ったあとも、生活環境を変えずに同じ家に住み続けられる点が大きなメリットです。
また、リースバックで受け取る資金は借りたお金ではないため、使い道に制限はありません。
老後資金の確保や住宅ローンの返済、事業資金に充てるなど幅広い用途で活用できます。
一方で、買取価格や毎月の家賃が相場よりも高めというデメリットも存在します。
途中で家賃を支払えなくなり、退去せざるを得ないケースも多いため、確実な資金計画を立てることが大切です。

リースバックの買取価格は低い傾向にある

通常の不動産売却では、エリアの相場や類似物件の取引事例などをもとに売却価格を決めます。
しかし、リースバックでは利回りを重視して物件を査定するため、買取価格が相場よりも低くなるケースが一般的です。
具体的には、市場相場の6割から8割程度の価格になると考えておくと良いでしょう。
なお、利回りとは、投資した金額に対してどのくらいの収益を得られるかを数値化したものです。
利回りは以下の計算式で求められ、買取価格が低いほど利回りは高くなります。
利回り＝1年分の家賃収入÷買取価格
買取価格が低くなると聞くと「損をするのでは？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、買取価格が低いほど家賃や買い戻し時の価格も抑えられるため、反対にメリットになることもあります。
リースバックの家賃相場や買い戻し価格については、のちほど解説します。

地域によって相場が異なる

リースバックを提供する不動産会社は、利用者が家賃を滞納すると、物件を売却して資金を回収します。
もし不動産の需要が少なく、売り出してもなかなか買主が見つからない場合、不動産会社は資金を回収できません。
このようなリスクを避けるため、交通不便地域や人口減少が進むエリアにある物件などは、買取価格が低くなる傾向にあります。
反対に、人口が多い都市圏や人気エリアにある物件は、地方にある物件よりも高く売却できる可能性が高いでしょう。

築年数が古いと有利になる可能性がある

一般的な不動産売却では、築年数が経過した物件よりも、新築や築浅のほうが高く評価されます。
建物は築年数とともに劣化して価値が減少していき、その価値の減少分が価格にも反映されるためです。
しかしリースバックでは、建物の価値だけではなく値下がりリスクも考慮したうえで査定をおこないます。
建物の価値は築15年ほどまで下落率が大きく、その後は下落率が緩やかになります。
つまり、新築や築浅の物件よりも、築年数が経過している物件のほうが市場価格の下落リスクは低いのです。
そのため、一般的な不動産売却において不利になりやすい古い物件でも、リースバックでは有利になることがあります。

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リースバック利用時の家賃相場

続いて、リースバックにおける家賃相場を解説します。

リースバックの家賃は相場よりも高め

先述したように、リースバックの家賃は相場よりも高くなる傾向にあります。
一般的な賃貸物件と違って、周辺の相場ではなく物件の買取価格をもとに家賃を設定するためです。
リースバック利用時の家賃は、以下の計算式で求められます。
1月あたりの家賃＝売却価格×期待利回り÷12か月
期待利回りは7～13％程度に設定するのが一般的です。
たとえば期待利回りが7％の場合、買取価格ごとの家賃は次のようになります。

1. 2,000万円×7％÷12か月＝11万6,000円
2. 3,000万円×7％÷12か月＝17万5,000円
3. 4,000万円×7％÷12か月＝23万3,000円

上記を見ると、買取価格が高くなるほど家賃も高額になることが分かります。
家賃は毎月支払うものなので、リースバックを利用する際は、資金計画をしっかり立てるようにしましょう。

家賃が高いといわれる理由

リースバックの家賃が高いといわれる理由は、周辺相場ではなく買取価格をもとに家賃を算出するためです。
また、住宅ローンが多く残っている物件や競売にかかっている物件を扱うケースが多いことも関係しています。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、抵当権といって金融機関が自宅を担保に取る権利が設定されています。
物件に抵当権が付いていると売却できないため、ローンを完済して抹消手続きをしないといけません。
ローンを完済するには買取価格を高めに設定しなければならないので、その結果家賃も高くなってしまうのです。

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リースバックの家賃を相場よりも抑える方法

最後に、リースバックの家賃を抑える方法を2つ解説します。

買取価格を下げるよう交渉する

1つ目の方法は、買取価格を抑えてほしいと不動産会社に交渉することです。
リースバックの買取価格を決める利回りは、不動産会社の方針や考え方によっても左右されます。
法律で買取価格が決まっているわけではないため、交渉に応じる不動産会社もあります。
買取価格を低くできれば家賃を抑えられるため、毎月の負担を減らして無理のない生活を送れるでしょう。

将来買い戻すことも考える

一般的な不動産売却では、大切な資産を手放すことになるため、多くの方が1円でも高く売ろうと考えるでしょう。
しかし、リースバックでは特約を付けることで自宅を買い戻せるため、あえて買取価格を低くしてあとで買い戻す方法もあります。
また、買い戻し価格は買取価格に応じて決まり、買取価格が低いほど買い戻し価格も抑えることができます。
現在必要な資金だけ調達できれば良いという方は、特約をつけて将来買い戻すことを検討してみてはいかがでしょうか。
ただし、1度退去してしまうと買い戻しができなくなる点には気をつけなければなりません。
家賃の継続滞納やペットの無断飼育など、契約違反をすると強制退去となる可能性もあります。
このようなトラブルを避けるためにも、契約や特約の内容をしっかり理解しておくことが大切です。

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まとめ

リースバックの買取価格や家賃の相場、家賃を抑えるコツなどを解説しました。
リースバックは、自宅を売却したあとに賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで同じ家に住み続けられるサービスです。
交渉によって買取価格を抑えれば家賃も低くできるため、まとまった資金が必要な場合はぜひ利用を検討してみてください。
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