収益物件をお持ちの方にとって、売却は大切な出口戦略となります。
タイミングを誤ると損をすることもあるので、高く売るためのポイントを理解しておくと安心です。
今回は私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」が、収益物件とはなにか、売却するメリットとデメリットを解説します。
立川市を中心に、近隣エリアで収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件とは？高く売却するためのポイント

まずは、収益物件とはなにか、高く売却するためのポイントをご紹介します。

賃貸収入を得るための不動産

収益物件とは、お持ちの不動産を他者に貸し、賃貸収入を得る物件のことです。
賃貸物件として貸し出し、毎月一定の利益を生み出す不動産を指します。
収益物件に該当するのは、下記のような不動産です。

1. 一戸建てやマンションなどの居住用不動産
2. レストランやスーパーマーケット、コンビニエンスストアなどのテナント物件
3. 事務所などのオフィス系物件
4. 貸地

賃貸収入を得るための不動産は、一般的な住宅だけでなくお店や事務所なども含まれます。

不動産投資ローンを利用する

収益物件はご自身が住むための物件ではないので、住宅ローンは原則利用できません。
そのため、不動産投資ローンを利用し物件を購入します。

高く売却するためのポイントとは？

収益物件を高く売却するポイントは下記のとおりです。

1. 高く売れそうなタイミングを見計らう
2. 適正な価格を設定する

ポイントとしてまず挙げられるのが、高く売れそうなタイミングを見計らうことです。
たとえば、地価が上昇しているときは高く売却できる可能性があるため、タイミングとして適しています。
地価動向を確認できる公示地価などをチェックすれば、売却の時期を掴めるでしょう。
また、建物は築年数の経過とともにさまざまなところが劣化していきます。
そのため、定期的に外壁の塗装や給湯器の交換、給排水管の工事といった修繕をおこなわなくてはなりません。
修繕費用が売却金額より高くなる場合は、修繕前に売るのがおすすめといえます。
また、満室の状態も売却に適したタイミングといえます。
空き室が目立つと人気がないと思われ、値引き交渉される可能性が高いです。
満室であれば、安定した賃貸経営を目指せたり、高い収益が得られたりすることをアピールできます。
また、適正な価格を設定することも高く売却するためのポイントです。
利回りを基準に売却価格を算出し、周辺相場に近い価格で売りに出しましょう。
相場とかけ離れた金額を設定しても、売却できる可能性は低いといえます。
私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」でも、収益物件の査定をおこなっておりますので、お気軽にご相談ください。

収益物件を売却するメリットとは？

続いて、収益物件を売却するメリットを以下でご紹介します。

メリット1：投資計画が立てやすい

メリットとしてまず挙げられるのが、買主にとって投資計画が立てやすい点です。
賃貸中の物件を売却することをオーナーチェンジと呼びます。
オーナーチェンジの場合、賃貸中のため新しく入居者を募集したり、リフォームしたりする必要がありません。
収益物件を購入したあとは、賃料を決めたり入居者が決まるまで広告を出したりといった、たくさんの手間と費用がかかります。
さまざまな不安要素があるため、購入に踏み切れない買主も多いでしょう。
その反面、オーナーチェンジなら購入後すぐに賃貸収入を得られ、投資計画を立てやすいのがメリットです。

メリット2：修繕費用が不要になる

修繕費用が不要になることも、収益物件を売却するメリットです。
先述でもご紹介したとおり、建物は築年数の経過によりさまざまなところが劣化していきます。
高水準の賃貸経営をおこなうためには、適したタイミングで修繕をおこない、良好な住み心地を維持しなければなりません。
修繕にはまとまった資金が必要となるため、場合によっては収益を上回ることもありますが、売却すればそのような不安もなくなります。

メリット3：金利上昇のリスクを負わずに済む

メリットとして、金利上昇のリスクを負わずに済むことも挙げられます。
不動産投資ローンを利用して物件を購入している場合、金利上昇が大きなリスクです。
売却すれば、そのような不安を抱えず現金化できるためリスクヘッジになります。

メリット4：まとまった現金を手に入れられる

収益物件を売却すれば、まとまった現金を手に入れられるのもメリットです。
売却金でローンの残債を完済したり、より収益性の高い物件を購入したりできます。
売却金で新たな事業を始めることもできるでしょう。
より多くの現金を手に入れるためには、高く売却できるタイミングで手放すことがポイントです。

収益物件を売却するデメリットとは？

最後に、収益物件を売却するデメリットをご紹介します。

デメリット1：安定的な収益がなくなる

デメリットとしてまず挙げられるのが、これまで得ていた賃貸収入がなくなることです。
売却によって一時的にまとまった現金が手に入りますが、そのあとは収入が途絶えてしまいます。
収益性の高い物件をお持ちの場合は、今後の生活にも影響が出る恐れがあるでしょう。
賃貸収入がなくなることを踏まえたうえで、売却を検討するのが得策です。

デメリット2：売却までに時間がかかる

売却までに時間がかかるのも、デメリットのひとつです。
収益物件の場合、一般的に成約まで3～6か月ほどかかります。
また、築年数が経過した物件を現状のまま引き渡す場合、買主がリフォームをおこなわなくてはなりません。
購入後に手間がかかるがゆえになかなか買主が見つからず、スムーズに売却できないケースもあります。
早く売却できない可能性があることを、デメリットとして理解しておきましょう。

デメリット3：トラブルが多い

収益物件の売却では、トラブルが多いこともデメリットです。
オーナーチェンジの場合、買主がどのような入居者なのかを把握できないため、売却後にトラブルになる可能性があります。
部屋のなかも確認できないので、退去後は思っていた以上に修繕費用がかかる可能性もあるでしょう。
賃貸中の物件にはメリットが多いですが、デメリットにも着目することが大切です。

デメリット4：入居者に不安を与えてしまう

入居者に不安を与えてしまうのも、大きなデメリットです。
収益物件を売却すると、仲介する不動産会社によって情報が公開されます。
入居者だけでなく、近隣の方にも売却中（オーナーチェンジする）の事実が知れ渡るため、契約者が変わることに不安を感じるかもしれません。
現在の所有者に対して不信感が生まれたり、信頼関係が崩れてしまったりする可能性もあります。
賃貸中の場合は退去につながらないよう、対策を講じることが大切です。

まとめ

収益物件の売却をご検討中の方に向け、収益物件とはなにか、売却するメリットとデメリットを解説しました。
売り出すタイミングや高く売るコツ、注意点を知っておけば、スムーズな売却が見込めます。
私たち不動産売却情報館（アイホーム株式会社）は、東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市を中心に、近隣エリアで収益物件の売却をサポートしています。
ぜひお気軽にお問い合わせください。