不動産売却の際にかかる費用の1つに「仲介手数料」があるのをご存じでしょうか。
仲介手数料はほとんどのケースで必要になってくるため、事前に計算方法や注意点を把握しておくことをおすすめします。
そこで、立川市周辺エリアでの不動産売却をご検討中の方に向けて、仲介手数料とは何か、また計算方法や仲介手数料を安さだけで選ぶリスクについてご紹介していきます。

不動産売却で必要な仲介手数料とは

不動産会社へ買主との仲介を依頼して、不動産売却をおこなう際にかかる「仲介手数料」についてご紹介します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、買主との売買が成立した際に、その成功報酬として不動産会社へ支払う手数料のことです。
つまり、売買が成立しなければ仲介手数料は発生しません。
仲介手数料は、不動産売却に必要な業務で発生する経費も含まれています。
仲介手数料に含まれる業務には以下のようなものがあります。

1. 不動産売却に関するアドバイス
2. チラシの作成や広告掲載
3. 購入希望者への物件案内
4. 不動産売却における交渉や契約手続き

なお、仲介手数料には上限金額が決まっているため、上記のような業務以外の特殊な売却活動については別途費用が発生します。
たとえば、遠方に住んでいる買主に交渉に行った場合など、サービスを超えた範囲での売却活動は上限金額に関わらず、費用が発生するため注意が必要です。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、買主との売買契約締結時に50％、残りの50％は物件の引き渡し後に支払うのが一般的です。
ただし、支払うタイミングは不動産会社によって異なることもあるため、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料が不要な場合

仲介手数料は、不動産売買の取引形態によってかからない場合もあります。
それは、不動産会社を介さずに個人間で不動産売買をするケースです。
このような直接取引の場合は、仲介手数料が不要です。
ただし、売買契約書が作成されなかったり、トラブルが発生したりすることが多いため、おすすめできません。
個人間同士の取引でも、不動産会社を介したほうがスムーズに安心して取引できるでしょう。

仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料には、消費税が課せられるため注意が必要です。
消費税は事業者が事業としておこなうものに課税されるため、不動産売買の仲介もその一環として消費税がかかります。
なお、土地などの不動産の売買価格には消費税はかかりませんが、その際の仲介手数料には消費税は必要です。
不動産会社によっては、税別で仲介手数料を表記しているケースも多いため、よく確認しておきましょう。

不動産売却時にかかる仲介手数料の計算方法

では、実際に不動産売却時にかかる仲介手数料の計算方法についてご紹介します。

仲介手数料の相場とは

仲介手数料の金額が知りたい方のなかには、相場がどのくらいか気になるのではないでしょうか。
しかし、仲介手数料には相場はありません。
なぜなら、仲介手数料は売買価格によって変動するためです。
賃貸物件であれば、家賃1か月分＋消費税が仲介手数料の相場になりますが、不動産を売却する際は明確な相場はないため注意が必要です。

仲介手数料の計算方法

では、仲介手数料はどのようにして算出するのでしょうか。
不動産売却における仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律によって上限額が決められています。
通常は、この上限額が仲介手数料となるケースが多いです。
仲介手数料の上限額は以下のように、売買価格によって計算方法が異なります。

1. 売買価格200万円以下の部分：売却価格×5％＋消費税
2. 売買価格200万円を超え400万円以下の部分：売却価格×4％＋消費税
3. 売買価格400万円を超える部分：売却価格×3％＋消費税

このように売買価格によって割合が異なるため、3つに分けてそれぞれ計算をして最後に合算をして仲介手数料の上限額を求めます。
上記のように算出することもできますが、実はもっと簡単に計算できる方法があります。
これは速算法と呼ばれ、売買価格が400万円以上のときに利用できる計算方法です。
速算法＝（売却価格×3％＋6万）×消費税
上記の計算式で簡単に仲介手数料の上限額を算出できます。
たとえば、2,000万円の売却価格であれば、（2,000万×3％＋6万）×10％＝72万6千円となります。

仲介手数料の上限早見表

上記のような計算方法で仲介手数料の上限額は算出できますが、売買価格に対して一定の金額であるため、早見表を見ればすぐに上限額を確認することができます。

1. 売買価格400万円以下：仲介手数料の上限19万8,800円（消費税込み）
2. 売買価格500万円：23万1,000円
3. 売買価格1,000万円：39万6,000円
4. 売買価格1,500万円：56万1,000円
5. 売買価格2,000万円：72万6,000円
6. 売買価格3,000万円：105万6,000円

このように、売買価格がいくらかによって、仲介手数料のおよその金額の目安を知ることができます。

不動産売却時に仲介手数料の安さだけを基準に選ぶリスクとは

仲介手数料は、前述でもご説明したように上限額が定められています。
つまりその範囲内であれば、不動産会社は自由に価格を設定することが可能です。
しかし、仲介手数料が安いからといって、その基準で不動産会社を選ぶにはリスクが大きいと言えます。

「仲介手数料が安い」を基準で選ぶリスク

仲介手数料が、無料や安いことを宣伝に集客している不動産会社は、囲い込みと呼ばれる方法をおこなっている可能性があります。
囲い込みとは、ほかの不動産会社に買主をとられないために、適切な情報を伝えないことを言います。
たとえば、まだ売却できていないのに、もう売れたと事実とは異なる情報を伝えるなどです。
囲い込みをされれば、買主が見つかる可能性も低くなり、さらには売却価格まで下げるはめになってしまいます。
仲介手数料を安くすることは、すべての不動産会社がおこなっているわけではありませんが、リスクとして頭に入れておくと良いでしょう。

不動産会社を選ぶ基準

信頼できる不動産会社とは、仲介手数料が妥当な金額、もしくは上限額を設定している会社です。
なぜなら、不動産売却には人件費や経費など多くの費用が発生するため、それ相応の費用がかかっているからです。
それを無料や安くできるのは、どこかほかで利益を補填するか、もしくは売却にかかる業務を減らすしかありません。
場合によっては、前述で触れた囲い込みをおこなうことにもなり兼ねません。
そのため、それ相応の費用がかかることを理解して、不動産会社を選ぶ必要があります。
また、不動産売却をするうえで、もっとも重要なことはお互いの信頼関係です。
値引きがなくても親身になってサポートしてくれる、総合的にみて信用できるかが重要になってきます。

まとめ

不動産売却でかかる仲介手数料とは何か、また計算方法や安さだけで選ぶリスクについてご紹介しました。
仲介手数料は高額になることがありますが、安さだけを基準に不動産会社を選ぶことはおすすめしません。
親身になってサポートしてくれるか、総合的にみて信用できるかを基準に選ぶようにしましょう。
私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社)」は、立川市周辺エリアを中心に東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市で不動産売却のサポートをおこなっています。
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