相続した不動産を売却する場合、一般的な不動産売却に比べて注意しなければならないことが多いです。
よく理解しないまま売却手続きを進めてしまうと、相続税の納税期限に間に合わず損をしてしまう可能性があります。
手続きをスムーズに進めるためには、相続不動産を売却する際の注意点を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、相続不動産を売却する際の注意点を解説します。
立川市周辺エリアで相続した不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

相続における不動産売却の注意点：名義

相続した不動産を売却する場合、まずは名義人の確認からおこないましょう。
名義人が誰になっているかによって、売却の進め方が変わってきます。
ここでは、相続不動産の名義に関する注意点をご紹介します。

不動産の名義人が被相続人のままでは売却できない

相続した不動産を売却する場合、不動産の名義人を被相続人（亡くなった方）から相続人（相続を受けた方）に変更する必要があります。
なぜなら、不動産を売却できるのは原則として名義人のみと定められているためです。
名義変更の方法は大きく分けて3つあり、遺言書があるかどうかで進め方が異なります。
有効な遺言書がある場合は、基本的にその内容に従って名義変更を進めますが、遺言書がない場合は、自分たちで不動産の名義人を誰にするか決めなければなりません。
その場合、遺産分割協議をおこなって名義人を決める方法と、法律によって定められた割合に従って共有名義のまま相続を進める方法の2種類があります。
なお、相続税を納税するために不動産売却をおこなう場合は、期限を意識することも大切です。
相続税の納税期限は「相続の開始を知った日の翌日から10か月以内」と定められており、この期限を過ぎてしまうと、税額控除が適用できなくなったり、延滞税などが課されたりします。

不動産が共有名義になっている場合は全員の同意が必要

前述したように、不動産を共有名義で相続することは可能ですが、売却を検討しているのであればあまりおすすめできません。
というのも、共有名義になっている不動産を売却する場合、共有者全員から同意を得なければならないためです。
たとえば親の不動産を兄と弟の共有名義で相続した場合、兄が売却を希望しても弟が反対すれば売却できません。
また売却自体の同意を得られても、価格に納得できずに揉めるケースもあります。
共有者全員からの同意を得てスムーズに不動産売却を進めるには「いくら以上なら売る」という売却価格の最低ラインを決めておくことが大切です。
売却価格の最低ラインを決めておけば、もしも購入希望者から値引きを求められても、話し合いがスムーズに進むでしょう。

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相続における不動産売却の注意点：売却期限

続いて、相続不動産の売却期限に関する注意点をご紹介します。

売却期限の目安は3年以内

相続した不動産は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することをおすすめします。
3年を目安に売却すれば、以下の特例を適用できる可能性があるためです。

1. 取得費加算の特例
2. 相続空き家の3,000万円特別控除

「取得費加算の特例」とは、納めた相続税を不動産売却時の経費として認めるという制度です。
不動産を売却した際にかかる譲渡所得税は、売却額から経費を引いた分に対して課税されます。
この特例を利用すると相続税も経費となるので、売却益が減りその分税金が安くなるという仕組みです。
特例を受けるには、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることなどの条件を満たす必要があります。
一方「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるという特例です。
この特例に関しては、相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ることが要件の1つとなっています。
いずれの特例も要件を満たしていないと利用できないため、ご自身が該当するかどうか国税庁のホームページで確認してみましょう。

スケジュールに十分な余裕を持つ

相続した不動産を売却する場合、スケジュールに十分な余裕を持つことが大切です。
一般的に不動産売却には3〜6か月程度かかるといわれていますが、立地や不動産の状態によっては、売れるまでに1年以上かかることもあります。
時間に余裕がないと、焦るあまり大幅に値下げをしてしまい、損をしてしまうケースも少なくありません。
とくに相続税の納税に間に合わせて不動産を売却したい場合、納税期限がきまっているため注意が必要です。
余裕をもって売却活動をおこなうためにも、相続不動産を売却する際は早めに不動産会社へ相談しましょう。

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相続における不動産売却の注意点：媒介契約

相続した不動産を売却する場合、どの媒介契約を選ぶかも重要です。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に締結する契約で、3つの種類があります。
それぞれの特徴を理解して、ご自身にあった媒介契約を選択するようにしましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数社に仲介を依頼できる契約です。
複数の不動産会社が同時に売却活動をおこなうため、買主の幅が広がり、好条件で売却しやすいというメリットがあります。
また、自分で見つけた買主とも直接取引が可能なため、3つのなかでもっとも制限が少ない契約といえるでしょう。
契約期間に関しては、不動産会社と相談のうえ決定しますが、3か月以内での契約が多いです。
なお、一般媒介契約にはレインズ（不動産情報ネットワークシステム）への登録と、不動産会社による販売状況の報告義務がありません。
そのため、販売活動の状況が把握しづらいというデメリットがあります。
一般媒介契約は売却先のつてがある方や、比較的早く売れそうな不動産を売却する場合におすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社のみに仲介を依頼する契約です。
同時に複数の不動産会社へ仲介を依頼することはできませんが、自分で見つけた買主とは直接取引が可能です。
契約期間に関しては最長3か月と定められており、継続したい場合は契約を締結し直さなければなりません。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は7日以内にレインズへ登録して、2週間に1回以上の活動報告をおこないます。
そのため、物件を幅広く宣伝でき、また販売戦略が立てやすいなどのメリットがあります。
不動産会社のサポートを受けながら自分で買主を探したいという方は、専任媒介契約を検討すると良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社のみに仲介を依頼する契約ですが、自分で見つけた買主との直接取引は認められていません。
ほかの媒介契約に比べると自由度は低めですが、不動産会社による販売状況の報告頻度が7日に1回と高く、買主の反応が把握しやすいというメリットがあります。
また、レインズへの登録も5日以内におこなう必要があります。
このような特徴から、専属専任媒介契約は、不動産をなるべく早く売却したい場合におすすめです。

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まとめ

相続した不動産を売却する場合、まずは名義人の変更が必要です。
また、不動産の売却費用を相続税の納税にあてたい場合、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に売却しなければなりません。
期限内に売買取引を終えるためにも、相続不動産を売却する際は早めに不動産会社に相談するようにしましょう。
私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」は、立川市周辺エリアで不動産売却のお手伝いをしております。
不動産を売却したい方はもちろん、相続不動産の売却についてお悩みがある方も弊社までお気軽にご相談ください。