家を売却しても住み続けられることで、最近さかんになっているリースバックですが、契約後は賃貸物件として住むこととなるため、持ち家の時とは異なるルールがあります。
居住期間のことなど、新しいルールに沿ってリースバックをうまく利用したいものですね。
そこで今回は、リースバックの際の退去とはどのような状況があるか、リースバックの賃貸借契約の種類についても解説します。
立川市のほか東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ最後までお読みください。

リースバックの際の退去に関わる契約の種類

まず、リースバックとは売却した後も家に住み続けることができるサービスです。
そんなリースバックで結ぶ契約の種類と、その違いについてご説明します。

リースバックの最初に結ぶ契約

リースバックで結ぶ契約は2つあり、ひとつは自宅の売却にともなう売買契約です。
そしてもうひとつは、売却した家を改めて借りるための賃貸借契約です。
売却した家に住み続けることができるのがリースバックの魅力となりますが、賃貸借契約のルールにしたがうことになります。
リースバックで締結する賃貸借契約には、主要なものとして「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
この2つの違いについて、知っておきましょう。

普通借家契約

普通借家契約は賃貸物件で締結される一般的な契約で、借主であるリースバック利用者が希望すれば、契約を更新し、住み続けることが可能です。
普通借家契約で、新しいオーナーである貸主から借主に退去を要請するには、以下のような相応の要件が必要となります。

1. 賃貸借契約に違反し、信頼関係を損ねた（賃料の滞納、近隣トラブル、物件の汚損など程度に応じて）
2. 建物の状態や貸主の事情
3. 立退料などの補償

普通借家契約を結んでいて、賃貸借契約に違反していない場合は、借主は自らの意志に反して強制的に立ち退きをしなければならない理由はありません。
これは契約更新時でも変わらず、借主として住み続ける権利は有しながら、貸主側の要請を受ける形になります。

定期借家契約

対して定期借家契約は、契約の終期で必ず賃貸借の関係が一度終わるものです。
それ以降住み続けるためには、再度契約をする必要があり、それが可能かはオーナーである貸主の意思によります。
そして、再度契約ができない場合は必ず退去が必要となるのです。
以上2種類の賃貸借契約は一般的な賃貸物件の例ですが、リースバックの場合長期的なプランのもとに元の自宅を借り上げる例も多いです。
たとえば10年たったら退去する、高く買い上げて家賃を安く設定する代わりに2年で退去するプランなどもあります。
つまりリースバックの場合、何年経ったら引っ越す、あるいは家を買い戻すなど、計画的な利用が求められます。

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リースバックで自主退去はできる？

事情の変化などで、リースバックしている家を自主的に退去したくなった場合は、どうなるでしょうか？

契約の合意解除

一般的な定期借家契約の場合、やむを得ない事情を除いて借主からの途中解約は認められません。
しかしリースバックの場合、途中解約に関する条項は契約書の中に入っており、途中解約が可能な場合が多いです。
また、途中解約に関する条項が契約書にない場合でも、貸主と借主双方の合意があれば、途中解約して自主的に退去することができます。
民法や借地借家法、宅地建物取引業法など不動産に関係する法令は、借主の権利を保護するために改正を繰り返してきた歴史があります。
したがって、住み続けることや自主退去することは、制限を受けないのが基本なのです。

退去の際にかかる費用は？

退去の際にリースバックならではの特別な料金を請求されることはなく、むしろ引っ越し代などが支払われることもあります。
引っ越しサポート費用などの支払いに関しては、契約書の中に記載されています。
通常の賃貸物件の退去時に気になるのは、原状回復費用の支払いです。
リースバックの場合、契約終了後に建物を建て替えたりする場合が多いため、原状回復費用は請求されないケースが多い傾向にあります。

退去日の調整はできる？

正式な退去日は契約書に記載されているものに従うのが原則ですが、数日の延長などの退去日調整は、リースバックのプランや会社の規定に左右されます。
通常の賃貸借とは異なるため、相談をしてみると良いでしょう。

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リースバックで強制退去となるケースとは？

このほかに、リースバックで退去を申し渡される例はないのでしょうか？

リースバックで強制退去となるのは？

前述のとおり、借主に責任のある強制退去の理由は、賃貸借契約違反以外にはありません。
しかし、定期借家契約の場合は、契約終了で退去となります。
一般的な賃貸借契約では、物件オーナーに対する抵当権の実行で入居者が退去を要する場合がありますが、これは事前に説明を受けるうえ、リースバックの場合はありません。
たとえばリースバック会社の経営状態などの問題で、退去を依頼される可能性はあります。
しかしその場合でも、それを理由として退去をする必要はないのです。

公正証書の契約書の効力

リースバックの賃貸借の契約書を公正証書化するケースでは、あとで交渉や争いの余地がないことを知っておきましょう。
契約書に「家賃延滞時や、期限時には即退去する」という記載がある場合、家賃を延滞すると裁判や調停なしで退去しなければならないことになります。
契約時に公正証書を用いる場合、事前に内容をきちんと確認しておくのが良いでしょう。

リースバックの買い戻し

リースバックでは、延長のできない定期借家契約を結ぶことも多いです。
リースバックを実行して、「やはりわが家に住み続けたい」という考えとなった場合、買戻しをして、再び持ち家に戻すという方法もあります。
その可能性がある場合、事前に買戻しが可能かどうかを確認しておくほかにも価格にも注意しましょう。
リースバックをおこなっていた期間は、ローンの返済ではなく、物件オーナーによる営利目的の賃貸となっていました。
したがって、時価で買戻しをすることになります。
住み慣れた家を自己所有に戻すメリットはさまざまにあると思います。
しかし、ほかの住居を探した方が資金的な負担は少ないこともあるため、比較して検討することをおすすめします。

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まとめ

リースバックの際の退去とはどのような状況があるか、リースバックの賃貸借契約の種類についても解説しました。
リースバックは持ち家から賃貸借契約へと変わることのほか、リースバックとしてのルールも付加されるため、契約前の段階で、よく内容を確認をしておくことが大切です。
また、リースバックの期間をいつ終了させるか、終了したときにどのようにするかの方向性を決めておくことも必要になりますね。
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