事件や事故により人が亡くなった物件は「事故物件」として扱われます。
所有している不動産が事故物件となってしまった場合、売却時にリフォームを検討する方も多いのではないでしょうか。
資産価値の低下を防ぐ手段としてリフォーム は効果的ですが、注意点も理解しておく必要があります。
そこで今回は、事故物件をリフォームする際の注意点や費用相場について解説します。
立川市や周辺エリアで事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効？

メディアなどで取り上げられることが多くなった「事故物件」ですが、どのような物件が該当するのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
事故物件とは、敷地内で人が亡くなったことがあり、購入するのを躊躇ってしまうような物件のことをいいます。
たとえば以下のような事例は事故物件に該当する可能性が高いです。

1. 室内で殺人事件が発生した
2. 家の駐車場で車内自殺があった
3. マンションのエレベーターで事故死があった
4. 家のベランダから誤って転落し死亡した

このように、室内だけでなく駐車場やマンションの共用部分で起きた事件や事故についても、事故物件に該当する可能性があります。

リフォームにより資産価値の低下は防げる？

事故物件のように、心理的に嫌悪感や抵抗感を抱く物件は、法律において「心理的瑕疵物件」として扱われます。
心理的瑕疵物件は通常の不動産よりも売れにくいため、相場よりも10〜30%ほど低い価格で売り出すのが一般的です。
ただし、売却前にリフォームをおこなえば不快感をある程度払拭できるため、資産価値の低下を抑えることができます。

リフォーム後も告知義務はなくならない

事故物件には告知義務があります。
告知義務とは、不動産の不具合を必ず買主に伝えなければならないという売主側の義務です。
告知せずに売却してのちに買主が事実を知った場合、損害賠償を請求される可能性があります。
国土交通省が策定したガイドラインには「事故や事件で人が死亡した物件はリフォームの有無に関わらず告知義務が発生する」と記されています。
自然死の場合は告知しなくて良いとされていますが、遺体の発見までに時間がかかり腐敗が進んでしまっている場合は告知が必要です。
リフォームをして新築同様にきれいになったとしても、告知義務がなくなるわけではないためご注意ください。

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事故物件のリフォームにかかる費用の相場

物件の状態にもよりますが、事故物件をリフォームするとなると大規模な工事が必要になる可能性があります。
たとえば、体液が床下まで浸透してしまっている場合には、既存の床をいったん剥がして新しい床に張り替えるなどの作業が必要です。
その分費用も高額になってしまうため、リフォームを依頼する前におおよその相場を把握しておくようにしましょう。
ここでは、内装や水回りのリフォームのほか、フルリノベーションにかかる費用の相場をご紹介します。

内装のリフォームにかかる費用

事故物件の場合、たとえ事件現場になっていない部屋であっても、壁や床にシミがあると不快に思ってしまう方も少なくありません。
買主の嫌悪感や抵抗感を軽減するためにも、壁紙やフローリングはなるべく交換することをおすすめします。
壁紙やフローリングの張り替えにかかる費用の相場は次のとおりです。

1. 壁紙の張り替え：1㎡あたり1,000〜2,000円ほど
2. フローリングの張り替え：1㎡あたり3,000〜4,000円ほど
3. クッションフロアの張り替え：1㎡あたり2,000〜4,500円ほど
4. 畳の交換：1㎡あたり8,000〜1万2,000円ほど

たとえば20㎡のワンルームの場合、居室部分の壁紙を張り替えるのに必要な費用は約3〜5万円となります。

水回りのリフォームにかかる費用

トイレや浴室で人が亡くなった場合、ユニットごとの交換を検討する必要があります。
とくに水回りは汚れていると購入を見送る方も少なくありません。
なるべく早く売却したい場合は、水回りのリフォームを検討しましょう。
費用については、浴室をユニットごと入れ換える場合で約90〜100万円ほど、トイレの便器交換と内装リフォームで約20〜30万円が目安です。

フルリノベーションにかかる費用

事故物件をフルリノベーションする場合の費用は、500万円以上かかるでしょう。
間取りの変更からおこなう場合はそれだけ手間と時間がかかるため、さらに費用が高額になります。
リノベーションの内容によっては、500～900万円ほどかかると考えておきましょう。
内装や水回りのリフォームに比べると高額ですが、フルリノベーションをして内装の価値を上げることで、値段をそこまで下げずに売却できる可能性が高くなります。

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事故物件をリフォームする際の注意点

最後に、事故物件をリフォームする場合の注意点を3つ解説します。

特殊清掃は済ませておく

通常のリフォーム業者に工事を依頼する場合は、先に特殊清掃を済ませておきましょう。
特殊清掃とは、事件死や事故死が発生した現場をクリーニングして原状回復する作業のことをいいます。
特殊清掃とリフォームを同時におこなう業者もありますが、そうでない場合は先に特殊清掃を済ませたうえで、リフォーム業者に依頼しないといけません。
また特殊清掃とセットで遺品整理をおこなってくれる会社もあります。
物件が遠方にあり遺品整理をする時間がない方は、特殊清掃と遺品整理を同時におこなってくれる会社に依頼すると良いでしょう。

事故物件であることを必ず伝える

リフォーム業者を手配する際は、必ず事故物件であることを伝えておかなければなりません。
事故物件であることを隠して工事を依頼した場合、あとで発覚した際に契約違反とみなされる可能性があります。
特殊清掃を終えて見た目では事故物件だとわからなくても、工事中に周囲の方から耳にする可能性もないとはいえません。
トラブルを防ぐためにも、リフォームを依頼する際はあらかじめ事故物件であると伝えておくようにしましょう。

現地調査で希望条件を提示する

業者にリフォームを依頼すると担当者が現地調査に訪れるので、予算や希望条件を記載した要望書を提示するようにしましょう。
たとえば「予算は50万円、浴室の床材をクッションフロアに変更、窓は再利用したい」などです。
そうすれば、希望条件が妥当か、予算内に収まりそうかなど、現地調査の段階で業者が判断しやすくなり、工事をスムーズに進められます。

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まとめ

事故物件をリフォームする際の費用や注意点などを解説しました。
リフォームをしてきれいになったからといって、告知義務がなくなるわけではありません。
トラブルを避けるためにも「告知が必要かな？」と悩む事柄については、必ず不動産会社に相談することが大切です。
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