相続の現場では遺言で指定されている相続内容に相続人が同意せず、遺留分を主張して遺産分割を求めるケースがあります。
不動産相続における遺留分とはどういうものなのか、そのときの不動産評価はどう決めるのか、評価が決まらないときの対処法について解説します。
これから相続を控えている立川市やその周辺エリアにお住まいの方は、遺留分について確認し、スムーズに相続を進められるようにしましょう。

不動産相続における遺留分とは？

遺言内容に同意できなければ相続人が主張する遺留分ですが、具体的にはどういったものなのでしょうか。
また、遺留分によりどういった遺産の取得割合になるのか解説します。

相続時における遺留分とは？

相続が発生したときに故人の意思により相続内容が決定する方法が遺言ですが、あまりにも偏った相続内容ならば、相続人同士のトラブルに発展します。
なかでも居住している不動産が別の相続人に相続されてしまったら、住むところすら追われてしまうでしょう。
そうならないように、法定相続人が遺産を最低限だけでも相続できる相続割合が遺留分で、具体的に民法で定められています。
法定相続人とは、民法で定められた故人の財産を相続できる方で、配偶者や子ども、血縁にある親族などを指します。
そして法定相続人には順位が設定されています。
第一順位には子ども、孫、第二順位は故人の親や祖父母、第三順位が兄弟姉妹で、配偶者はどの順位でも必ず相続人として扱われます。
そして故人に子どもがいる場合など、上順位の方がいる場合はそれ以下の順位の方は法定相続人になれません。

遺留分の取得割合

法定相続人の順位によって遺留分の取得割合は以下のように決められています。

1. 第一順位は配偶者4分の1、子ども・孫は4分の1
2. 第二順位は配偶者3分の1、両親・祖父母は6分の1
3. 第三順位は配偶者2分の1、兄弟姉妹はなし

第一順位の法定相続人で子どもが2人いる場合は、配偶者が4分の1、子どもがそれぞれ8分1ずつの割合です。
子どもが複数人いる場合は子ども全員分で4分の1が遺留分になることが注意点です。
配偶者が死亡している場合は、配偶者の遺留分を法定相続員で分割します。
この割合で遺留分は定められていますが、遺留分はあくまで法定相続人が相続できる最低限の割合です。
遺言の内容に異議が出ない場合や、遺産分割協議で遺留分の割合とは違う内容で相続が確定したのならば、遺留分そのものが不要です。
遺産分割協議で相続内容が決まらない場合や、遺言内容に異議がある法定相続人がいる場合に、遺留分で決まった割合を遺産分割の根拠にするのです。

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遺留分を算出するための不動産評価額の決め方

遺留分は法定相続人が主張できる遺産分割の取り分ですが、遺産総額を計算しなければ分割もできません。
遺産に不動産がある場合、どのようにして不動産評価額を計算するのでしょうか。

不動産評価額の根拠になる地価を調査する

不動産を評価するための価格には、国交省が毎年公示している公示地価、市区町村が発表している固定資産税路線価、国税庁が発表している相続税路線価などの指標があります。
また、不動産会社の査定を根拠にすることや、費用を支払い不動産鑑定士に鑑定評価を出してもらう方法もあります。
これらの指標のなかで正確な評価額を調べるならば、裁判の資料にもなりうる不動産鑑定士の鑑定評価が最適ですが、費用が20万円から30万円程度かかります。
費用をかけたくなければ不動産会社の査定依頼をご利用ください。
不動産会社の査定では近隣の成約事例との比較や、販売中の類似物件と比較したうえで実売価格を算出いたします。
実際に売れる価格が評価額という考え方もあるので、費用をかけて鑑定評価書を作成するより、まずは不動産会社にご相談ください。
自分で価格を調べるときは公示地価や路線価などを参考にしますが、土地の形状や立地によっては検討が難しくなる可能性もあります。
その場合には、固定資産税の納税通知書にある固定資産税評価額を参考にしてみてください。
ただし、固定資産税評価額は一般的な不動産相場に比べて7割ほどになっていることが一般的なので、それも踏まえて検討してみましょう。
これらを利用して遺産内の不動産評価額を算出し、遺留分を計算するための遺産総額を検討しなければなりません。

相続人同士で話し合って遺留分を計算する

不動産評価額の検討ができたら、相続人同士でその評価額で良いか確認しましょう。
不動産会社の査定結果で良いという相続人もいれば、公示地価や固定資産税評価額から簡易的に算出した金額で良いという相続人もいます。
いずれにしても評価額を決めないことには遺産総額を決められないので、相続人全員が納得する方法で決定しましょう。
そして、遺産総額が把握できたら実際に遺留分の金額を計算します。
たとえば不動産評価額が2,500万円の場合、故人の子どもの遺留分は「2,500万円×4分の1」なので625万円が相続できる評価額です。
もし子どもが2人いれば、312万5,000円が子どもひとりが相続できる評価額です。

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遺留分の不動産評価額が決まらない場合は？

不動産評価額を検討したけれども相続人同士の話し合いでも内容が決まないならば、どのように進めれば良いのでしょうか。

不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士が作成した鑑定評価書は裁判の資料にも使用できる評価額です。
なぜなら不動産鑑定士自体が不動産評価を算出するプロで、専門性が高い資格だからです。
また、第三者の立場で公平に不動産を鑑定してくれるので、相続人同士の意見がまとまりやすいでしょう。
デメリットとしては費用がかかることと、相続人同士でそれぞれ不動産鑑定士を選びかねない点です。
同じ不動産を鑑定しても多少は金額が違うものなので、どちらの鑑定評価を採用するか、その点で決まらないならば他の方法も検討しましょう。

裁判所に申し立てる

裁判所に訴訟を申し立てて、裁判所に決めてもらう方法もあります。
ただし、そのための書類の作成や必要資料の取得、訴訟そのものにとても大きな労力がかかります。
そして、訴訟の結果が必ずしも自分が希望した内容になるとは限りません。
裁判所へ申し立てることで、かならずしも自分の希望どおりに進むわけではないことを理解しておきましょう。

弁護士に遺留分の交渉を依頼する

裁判所は考慮の強い決定をしてくれますが、弁護士は依頼人に代わって他の相続人と交渉してくれます。
相続人間に第三者が入り、ある程度の意見調整もしてくれるので、裁判所に頼るよりも自分の希望に近いかたちで話をまとめてくれます。
弁護士でもまとまらなければ裁判に進みますが、そのときの手続きについても弁護士に頼るとスムーズです。
弁護士を代理人とすることで交渉の手間がかからないこともメリットでしょう。

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まとめ

遺留分とは法定相続人が遺産総額から最低限取得できる割合を法律で定めたものです。
遺産に不動産がある場合には不動産評価額を決定しますが、相続人同士の話し合いがまとまらなければ裁判所に判断を仰ぐことで解決できます。
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