不動産売却したとき、確定申告は不要なのかどうかでお悩みの方もいるのではないでしょうか。
基本的には、確定申告が必要となるケースがほとんどです。
そこで今回は、不動産売却における確定申告について解説します。
立川市周辺エリアで不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で確定申告が不要かどうかを確認する方法

不動産売却後に、確定申告が必要なのか不要なのかを知りたいときは、以下のポイントを確認します。

1. 不動産売却により利益が出た
2. 特別控除や軽減税率の特例を利用する
3. 不動産売却により損失が発生し、損益通算や繰越控除の特例を利用する

上記のいずれかに当てはまるときは、確定申告しなければなりません。
不動産売却で利益が出ておらず、さらに損益通算などの特例も利用しない場合には確定申告は不要です。

譲渡所得の計算方法

確定申告が不要であるかどうかを確認する際の、譲渡所得の計算方法は次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
譲渡所得がプラスになったときは、確定申告による申告・納税が必要です。
特別控除などを適用したあとの、課税譲渡所得ではない点に注意してください。
たとえば譲渡所得が2,000万円のとき、マイホームを売却における3,000万円の特別控除を適用すると、課税譲渡所得はゼロとなります。
しかし控除前の譲渡所得は2,000万円のプラスなので、確定申告が不要であると勘違いしないように気を付けましょう。

譲渡所得の計算に必要な資料

譲渡所得を計算するにあたっては、取得費と譲渡費用がわかる資料が必要です。
取得費がわかる資料には、おもに以下のものがあります。

1. 購入時の売買契約書
2. 仲介手数料、各種税金（印紙税、不動産取得税など）、登記費用、測量費用などの領収書

そして譲渡費用がわかる資料には、おもに以下のものがあります。

1. 売却時の売買契約書
2. 仲介手数料、各種税金（印紙税、登録免許税など）、建物の解体費用などの領収書

税務署から問い合わせがくることがある

不動産売却した事実は、所有権移転登記などにより税務署も把握しています。
確定申告が不要な場合でも、申告しなかった理由について税務署から問い合わせがくる場合があります。
その際、確定申告が不要であることを証明するため、取得費や譲渡費用がわかる書面に基づいて回答しなければなりません。
そのため、確定申告が不要な場合でも譲渡所得の計算に必要な資料は手元に用意しておくと良いでしょう。

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不動産売却後に確定申告を忘れた場合のリスク

不動産売却後、確定申告が必要であるのにも関わらず手続きを忘れてしまうことがあります。
あるいは、不要だと誤認してしまい手続きしないケースも考えられるでしょう。
このように、不要ではなかった確定申告を忘れたときには、次のようなリスクがあります。

税務署が調査にくる

不動産売却のような高額取引が発生すると、税務署の調査対象になる可能性が高いです。
このとき、高額取引をしているにも関わらず確定申告していないと、無申告を指摘されるリスクがあります。
税務署の指摘により申告を忘れたことが発覚すると、税務署が決定する税額を納めなければなりません。
自分で確定申告したときよりも、課税額が大きくなることがあるので注意しましょう。

無申告加算税・延滞税が課せられる

確定申告の申告および納税期間は、不動産売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
確定申告を忘れたことでこの期間が過ぎると、無申告加算税が課せられます。
また、期限までに納税できなければ延滞税も課せられます。
無申告加算税と延滞税それぞれの税額は、原則次のとおりです。
無申告加算税

1. 納付すべき税額の50万円までの部分×15％
2. 納付すべき税額の50万円超え部分×20％

延滞税

1. 2か月まで：年7.3％
2. 2か月以降：年14.6％

このように、本来の税金よりも高い税率が設定されているため注意してください。
また、故意に所得を隠すなど悪質であると判断されると、重加算税が課せられることもあります。
そのため、確定申告が必要なのか不要なのか迷った時には税理士などの専門家に確認すると良いでしょう。

過少申告加算税が課せられる

確定申告の内容が間違っており、課税額を過少申告した場合には過少申告加算税が課せられます。
追加として新たに納めるべき税額に対して原則10％が上乗せされますが、過少申告額が大きいときなどはさらに税率が高くなるリスクがあります。
なお、税務調査の事前通知が来る前に自主的に修正申告したときには、過少申告加算税は課せられません。
そこで、申告内容の誤りに気が付いたときには速やかに修正申告しましょう。

銀行から融資を受けられなくなる

事業を営んでいる場合、銀行の融資を受けられないと事業が立ち行かなくなることもあるでしょう。
そして、銀行の融資を受けるためには決算書の提出が欠かせません。
もし確定申告していなければ正式な決算書が存在しないことになり、融資を受けられません。
また融資が実行されたあとも、翌年度の決算書の提出を求められることがあります。
このような場合にも、決算書を提出できなければ融資を打ち切られるリスクがあるため注意してください。

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不動産売却で確定申告することで利用できる特例

確定申告をおこなうと、不動産売却に関連した特例を利用できる場合があります。
譲渡所得がマイナスとなり確定申告が不要なケースでも、利用できる特例があるときは確定申告をおこなえば、税金の還付を受けることも可能です。
そこで、どのような特例があるのかを確認していきましょう。

マイホームの3,000万円特別控除

マイホームを売却すると、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。
3,000万円特別控除を利用する際のおもな条件は、次のとおです。

1. 自身が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）
2. 家屋の解体から譲渡契約を結ぶまでの間に、その敷地をほかの用途に利用していないこと
3. 売却した年の前年および前々年に、3,000万円特別控除や損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと

軽減税率の特例

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって以下のように分けられます。

1. 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63％
2. 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315％

所有期間が10年を超えるマイホームでは、軽減税率の特例を利用できる場合があります。

1. 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％
2. 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％

譲渡損失の買い替え特例

マイホームの買い替えをともなう不動産売却で、譲渡損失が生じることがあります。
このとき、一定の要件を満たしていると損益通算や繰越控除の特例を利用できる場合があります。
譲渡所得で発生したマイナス分を、給与所得や事業所得などのほかの特例と損益通算することが可能です。
また、控除しきれなかった分について翌年度以降3年間にわたって繰り越すこともできます。
すでに税金を納めている場合には還付を受けられるので、譲渡所得がマイナスになったときも確定申告するのがおすすめです。

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まとめ

不動産売却では、基本的に確定申告が必要であることがわかりました。
譲渡所得がマイナスであれば不要ですが、税金の還付を受けるためには確定申告が必要です。
そこで不動産売却したときには、あわせて確定申告の準備を進めていくと良いでしょう。
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