不動産売却する理由のひとつに、離婚が挙げられます。
離婚する際、マイホームにどちらかが住み続けるのも選択肢のひとつですが、基本的には売却がおすすめです。
今回は、離婚にともなう不動産売却の注意点をご紹介します。
立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）で、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時の不動産売却の注意点1：タイミング

まずは、離婚時の不動産売却では売却のタイミングも注意点のひとつとなります。

不動産売却のタイミングは離婚後

離婚の場合、不動産売却のタイミングは離婚後が適しています。
離婚前のタイミングで売却し財産を分配すると、贈与と見なされ受け取る側に贈与税がかかるからです。
離婚後のタイミングであれば、贈与ではなく財産分与という扱いになるため、贈与税は課税されません。
そのため、不動産売却は離婚後が適したタイミングということを注意点として押さえておきましょう。

なぜ離婚のタイミングで不動産売却すべきなのか

「売却は大変だからどちらかが住み続ければ良い」と、お考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
考えることが山積みのなか、さまざまな注意点や手続きが生じる不動産売却は、どうしても面倒に感じてしまいますよね。
しかし、離婚のタイミングで売却すると下記のようなメリットがあります。

1. 財産分与の対象となる
2. 住宅ローンでのつながりを解消できる
3. 住宅ローンの名義変更をしなくて済む

メリットとしてまず挙げられるのが、売却によって得たお金は財産分与の対象になることです。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を平等に分配することを指します。
財産分与には「精算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類があり、離婚時の不動産売却では精算的財産分与となるのが一般的です。
しかし、妻が専業主婦の家庭でマイホームが夫名義の場合、妻側には分配されないと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
財産分与では夫婦それぞれの財産形成に対する貢献度を考慮し、割合を決めるのが一般的です。
そのため、どちらかが専業主婦または専業主夫であっても、財産形成の貢献度は半分ずつとなり、婚姻中に築いた財産は共有財産になります。
マイホームは現金などのように分配するのは容易ではないものの、財産分与の対象となることを注意点として押さえておきましょう。
また、住宅ローンでのつながりを解消できるのも、メリットのひとつです。
共働き世帯が増え、近年はマイホームを共有名義にする方が増えています。
しかし、離婚によって共有名義が解消されるわけではありません。
住宅ローンでのつながりを解消するためには、ローンを完済するか名義変更する必要があります。
共有名義のままでは、売却したいときに相手の同意が必要になるなど、手続きが大変になるでしょう。
また、返済能力（経済力）がないと名義変更を認めてもらえません。
専業主婦の妻が住み続けようとしても、夫名義のマイホームに住むことになる可能性が高いです。

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離婚時の不動産売却の注意点2：オーバーローンのリスク

離婚時の不動産売却の注意点として、オーバーローンのリスクが挙げられます。
オーバーローンとは、売却利益が住宅ローンの残債を下回っていることです。
売却利益が残債を上回っているアンダーローンの場合、売却したお金で不動産売却できます。
しかし、売却利益が少なく残債が残ってしまう場合、その分を自己資金で賄わなくてはなりません。
そのため、離婚時の不動産売却でオーバーローンの場合は売り方が注意点となります。

オーバーローンの場合は任意売却を選択する必要がある

オーバーローンで自己資金を出しても完済できない場合、任意売却を選択する必要があります。
任意売却とは一般的な不動産売却と異なり、金融機関に相談のうえ、残債を圧縮する方法です。
任意売却は、オーバーローンの場合を含め、住宅ローンが残っている不動産を売却する際に用いられます。
全額返済しないことになるため、滞納した場合と同じようにブラックリストに載ってしまうのが注意点です。
ブラックリストは事故情報とも呼ばれ、記載されると数年間はクレジットカードをつくったりローンで買い物したりすることができません。
離婚後に再婚し、新しくマイホームを購入しようとしても、難しい可能性があることが注意点です。
また、オーバーローンで任意売却が認められるか否かは、金融機関の判断によります。
交渉することは可能ですが、必ずしも認めてもらえるとは限らないので、その点も注意点のひとつとして理解しておきましょう。
アンダーローンの場合は通常の不動産売却ができますが、オーバーローンの場合は売り方を考える必要があります。

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離婚時の不動産売却の注意点3：媒介契約の選び方

最後に、離婚時の不動産売却の注意点として、媒介契約の選び方があげられます。
離婚にともなう不動産売却では、売却活動を不動産会社に依頼するのが一般的です。
その際に不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には3つの種類があるため、特徴をふまえて選ぶよう注意しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
売主自身で買主を見つけて売却（自己発見取引）することもできます。
一般媒介契約のメリットは、不動産の情報を多くの方に知ってもらえることです。
複数の不動産会社と媒介契約を締結できるため、営業活動の幅も広がります。
また、ご自身で買主を見つけることもできるので、条件の良いほうを選ぶことが可能です。

専任媒介契約

離婚時でも、専任媒介契約で不動産売却することができます。
専任媒介契約の場合、1社の不動産会社としか媒介契約を結べないのが注意点です。
しかし、ご自身で買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに取引できます。
また、レインズ（不動産情報ネットワークシステム）への登録が義務となるのが、大きな特徴です。
専任媒介契約では、売却活動の状況を、2週間に1度以上売主に報告する義務も不動産会社に生じます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社としか媒介契約を締結できず、かつ自己発見取引もできません。
3つある媒介契約のなかでもっとも制限のある種類です。
レインズ（不動産情報ネットワークシステム）への登録が義務となるのはもちろん、売却活動の状況を報告するのも1週間に1度以上となります。
進捗状況や反響の有無などを短い間隔で把握できるため、売主にとって安心感を得られるのがメリットです。
離婚にともなう不動産売却を成功させるためには、媒介契約の選び方が鍵となります。
それぞれにメリットがあるので、適した契約を選びましょう。

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まとめ

離婚にともなう不動産売却の注意点をご紹介しました。
売却のタイミングは贈与税がかからないように離婚後におこなうと良いでしょう。
媒介契約は適した特徴のものを選択するよう注意しましょう。
私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」は、立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）での不動産売却を専門としております。
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