建物や土地自体に問題がなくても、不動産を購入を判断する際に重大な影響を与える心理的瑕疵というものがあります。
不動産売却において、心理的瑕疵には告知義務があるため、事前に買主に伝える必要がありますが、どこまでが心理的瑕疵にあたるかの判断が難しいこともあります。
この記事では、心理的瑕疵とはなにかや、心理的瑕疵の与える影響、告知義務について解説します。
立川市周辺エリアで心理的瑕疵のある不動産をお持ちの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却に影響はある？心理的瑕疵とは？

不動産売却における心理的瑕疵とは、建物や土地自体には問題がなくても、買主が心理的な抵抗を感じる事象のことをいいます。
ここでは、心理的瑕疵とはなにかや、どこまでが心理的瑕疵に該当するかを解説します。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵の「瑕疵」は「かし」と読み、欠陥という意味があります。
心理的な欠陥ということですが、なにを「嫌だ」と思うかは人によって違うため、心理的瑕疵の内容は多岐に渡ります。
いわゆる「事故物件」とよばれるような、不動産の敷地内で起きた殺人や自殺などの人の死に関することが心理的瑕疵の代表的な例です。
ほかにもさまざまな種類のことが心理的瑕疵に該当し、近隣に反社会的組織の事務所や墓地がある場合も、心理的瑕疵にあたるといわれています。
また、悪臭や騒音の問題がある場合も、心理的な抵抗を感じる方が多いでしょう。
さらに、最近ではインターネット上で悪評が広がっている場合なども心理的瑕疵として認められることがあります。

どこまでが心理的瑕疵に該当するか

なにを基準に「住みたくない」「買いたくない」と感じるかは個人差が大きいため、どこまでが心理的瑕疵に該当するかの判断は難しいのが実情です。
そこで、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表し、人の死に関してどこまでが心理的瑕疵に当たるかの基準を作りました。
ガイドライン上では、以下のことが心理的瑕疵に該当するといわれています。

1. 殺人
2. 自殺
3. 特殊清掃が必要となった自然死
4. 原因不明の死

反対に、すぐに発見された自然死や、誤嚥などの不慮の事故死は心理的瑕疵に該当しないため、買主に告げる必要はないとされています。
ただし、ニュースに取り上げられるなど社会的に影響の大きい事故の場合は心理的瑕疵に該当します。
また、すぐに発見された自然死だったとしても、救急車が来ることで周囲で噂になったなど、状況によっては心理的瑕疵として認められることがあります。
個人では判断が難しいことも多いため、些細なことでも早い段階から不動産会社に相談することが大切です。

この記事も読まれています｜事故物件を売却する際にリフォームは必要？費用相場や注意点を解説！

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは

不動産に心理的瑕疵がある場合、売却に影響を与えることがあります。
ここでは、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響を解説します。

心理的瑕疵のある不動産の売却価格

心理的瑕疵のある不動産は、売却価格が下がるのが一般的です。
ただし、どの程度下がるかは心理的瑕疵の内容や不動産の条件などによっても異なります。
たとえば、自然死や孤独死の場合は、相場より約1割下がる傾向にあります。
自然死よりも自殺、自殺よりも殺人のあった不動産のほうが、一般的には売却価格が安くなります。

不動産によってはそれほど価格が下がらないこともある

人気のエリアで条件の良い不動産の場合、心理的瑕疵があっても、それほど価格が下がらないこともあります。
心理的瑕疵をどの程度気にするかは個人差が大きいため、心理的瑕疵を気にしない買主が不動産を気に入った場合は、相場に近い価格で売却できるケースもあります。
ただし、心理的瑕疵があると売却前に必ず告知しなければいけない告知義務があるため、値引き交渉の材料にされることは覚悟しておきましょう。
どこまでなら価格を下げられるか、事前に目安を決めておくのもおすすめです。

クリーニングやリフォームの費用がかかることもある

心理的瑕疵によってにおいや汚れが部屋に染みついている場合、通常のクリーニングでは取り切れないこともあります。
その場合は、部屋をきれいにするための特殊清掃や大規模なリフォームが必要です。
一般的なクリーニングよりも高額な費用がかかることも多いため、事前に特殊清掃やリフォームなどの費用を計算しておくと良いでしょう。
見た目がきれいなほうが心理的瑕疵のある不動産は売却しやすくなるため、早期売却を目指す場合はリフォームまでおこなったほうが良いケースもあります。
部屋の改善にかかる費用も計算に入れたうえで、最終的な手取り金額を考えることが大切です。

この記事も読まれています｜事故物件を売却する際にリフォームは必要？費用相場や注意点を解説！

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵に関しては告知義務があるため、売買契約を結ぶ前に買主に伝える必要があります。
ここでは、心理的瑕疵の告知義務について解説します。

告知義務が生じる心理的瑕疵

心理的瑕疵に該当するものは、すべて告知義務があると考えられます。
先述したとおり、すぐに発見された自然死には告知義務はないといわれていますが、状況によってはあとからトラブルに発展するおそれもあります。
告知義務があるかどうかは、個別の状況や周囲への影響度合いを考慮しながら、判断しなければいけません。

心理的瑕疵の告知義務はいつまで？

賃貸物件の契約においては、心理的瑕疵は事案の発生または特殊清掃などがおこなわれた時期からおよそ3年が経過したあとは、借主に伝える必要はないとガイドラインに記載されています。
一方、不動産売却においては、心理的瑕疵が発生してからいつまで伝えるという期間は定められていません。
このことから、3年以上経過した事案でも、不動産売却前に買主に伝えておく義務があると考えられるでしょう。
また、取引の相手に心理的瑕疵を告げなくても良いとされている事案や状況でも、事件性や周知性、社会に与えた影響が大きい場合は告知義務が発生します。
昔のことでも、心理的瑕疵に該当する可能性のある事案を把握している場合は、告知したほうが良いでしょう。

心理的瑕疵を告知しないとどうなる？

心理的瑕疵を買主に伝えないまま売却した場合、売主に「契約不適合責任」が生じるおそれがあります。
契約不適合責任とは、契約の内容と一致しない不動産を買主に渡したときに、売主に生じる責任のことです。
心理的瑕疵を黙って売却した場合、引っ越し後に近隣住民や関係者から話を聞いた買主から訴えられるおそれもあります。
トラブル防止のため、把握しているすべての心理的瑕疵は、売却前に買主に伝えておきましょう。

心理的瑕疵の告知内容

心理的瑕疵を買主に告知する際は、事案の発生時期または発覚時期、特殊清掃をおこなった場合はその旨、場所、死因を伝える必要があります。
亡くなった方や遺族への配慮という観点から、亡くなった方の氏名や年齢、家族構成、具体的な死の態様などは伝えられません。
最低限のプライバシーはしっかり守ったうえで、必要なことを告知しましょう。

この記事も読まれています｜事故物件を売却する際にリフォームは必要？費用相場や注意点を解説！

まとめ

心理的瑕疵とはなにかや、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響、告知義務について解説しました。
心理的瑕疵のある不動産は売却価格が下がる傾向にありますが、状況などによって影響は異なります。
東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市といった立川市周辺エリアで不動産の心理的瑕疵にお悩みの方は、ぜひわたくしども「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」までご相談ください。
ご相談内容は秘密厳守で、不動産売却に関するお手伝いをさせていただきます。