療養や失業が原因で住宅ローンの返済が困難になり、任意売却をご検討中の方もいらっしゃるかもしれません。
任意売却は、不動産の所有者が実施したいと思ったタイミングでできるわけではありません。
「いざ任意売却をしようとしたらできずに競売にかけられてしまった」などとならないためにも、任意売却ができないケースやその後の流れについて理解しておきましょう。
この記事では、任意売却と競売の違い、任意売却ができないケースとその後の流れについて解説します。
立川市周辺エリアにお住まいで、任意売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

任意売却できないと競売にかけられる！任意売却と競売の違いとは

任意売却という単語を見聞きしていても、どのような売却方法なのかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
まずは任意売却とはなにか、競売とどのように違うのかを解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを完済できないときに、債権者（金融機関など）から許可を得て不動産売却をおこなうことです。
住宅ローンを組む際、借り入れ先の金融機関は不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、契約者がローンを返済できなくなったときに、不動産を担保に取る権利のことです。
抵当権が設定されている間は、所有者の意思だけでは不動産を売却できないため、ローンを完済して抵当権を外さなければなりません。
しかし、売却代金よりも残債が多いと、自己資金をあててもローンを完済できないこともあるでしょう。
このような場合に、債権者である金融機関から許可を得て、住宅ローンが残ったまま不動産を売却することを「任意売却」といいます。

競売と任意売却の違いとは？

競売とは、契約者が住宅ローンの返済を滞らせた場合に、裁判所が不動産を強制的に売却することです。
競売も任意売却も不動産を売却してローンの返済に充てるという点では同じですが、双方にはさまざまな違いがあります。
たとえば競売と任意売却の違いとして、引っ越し日の設定方法が挙げられます。
任意売却の場合は、所有者の意思もある程度尊重され、引っ越し日なども債権者と相談のうえ決定できます。
一方、法的手段である競売の場合は、落札者が決めた日に合わせて退去しなければならず、所有者の都合は関係ありません。
また売却価格にも違いがあります。
任意売却は市場価格に近い金額で売り出せるのに対して、競売は相場の約6〜7割程度の価格になるのが一般的です。
そのため、競売後も多額の残債が残り、自己破産を選択される方も少なくありません。
このように、任意売却には競売にはないメリットが多く存在します。
住宅ローンの返済が滞っている場合は、競売にかけられてしまう前に、早めに任意売却に向けて行動しましょう。

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任意売却ができないケースとは？

物件の状態やタイミングによっては、任意売却ができないケースもあります。
ここでは、どのようなケースで任意売却ができないのかを解説します。

金融機関からの同意が得られない

任意売却をおこなう場合、債権者である金融機関からの同意が必要です。
たとえ所有者が「任意売却したい」と申し出ても、金融機関が反対すれば、任意売却の手続きは進めることはできません。
とくに、任意売却をしても債務が多く残りそうな場合は同意を得ることが難しいといわれています。
また、基本方針として任意売却を認めていない金融機関もあるため、事前に「金銭消費賃借契約書」などを確認しておきましょう。

任意売却をおこなう時間が足りない

任意売却で物件を売り出し中であれば、競売にかけられないというわけではありません。
たとえ任意売却を進めていても、買い手が現れずに一定期間が経過すると不動産は競売にかけられてしまいます。
競売にかけられ開札日を迎えてしまうと、それ以降は競売を止めることができなくなってしまいます。
手遅れにならないためにも、任意売却をご検討中の方は早めに不動産会社へ相談しましょう。

物件にトラブルがある

時間に余裕があっても、物件そのものに原因があり任意売却ができないケースもあります。
たとえば、物件が古すぎてそのままでは住めない状態であったり、建築基準法に違反していたりする場合です。
とくに建築基準法に違反している物件は、買主が住宅ローンの審査にとおりにくくなるため、買い手の幅が狭まり売却しにくい傾向にあります。
なかなか買い手が現れず一定期間が経過すれば、物件は競売にかけられてしまいます。

十分な売却活動がおこなえない

任意売却では一般的な不動産売却と同じように売却活動をおこなうため、内覧や物件の情報公開が欠かせません。
もしもなんらかの事情で内覧ができない状態であると、任意売却するのが難しくなります。
たとえば、同居する家族が任意売却に否定的で、内覧に協力してくれないなどです。
任意売却においては、所有者が居住したまま内覧をおこなうケースがほとんどなので、同居人がいる場合は全員の協力が必要となります。
内覧できない事情がある場合は、その問題を解決したうえで任意売却を進めていくようにしましょう。

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任意売却ができないとどうなる？

最後に任意売却ができない場合、その後どうなるのかを解説します。

強制的に競売にかけられる

任意売却ができずに一定期間が経過すると、債権者は裁判所に競売の申し立てをおこないます。
競売にかけられ落札者が決まると、その後は競売を止めることはできません。
競売にかけられると、以下のようなデメリットが発生します。

1. 定められた期日までに退去しなければならない
2. 相場よりも低い価格で取引される
3. 引っ越し費用の控除がない
4. 自宅が競売にかけられたことを知人に知られてしまう可能性がある

競売では相場の約6〜7割程度の価格で取引されることが多く、競売後も多くの住宅ローンが残る可能性が高いです。
また、任意売却であれば売却代金から引っ越し費用を捻出してもらえるケースも多いですが、競売の場合は自分で引っ越し費用を工面しなければなりません。
「引っ越し費用がないから退去できない」と引き渡しを拒否したとしても、落札者が法的手段を行使すれば、強制的に退去させられてしまいます。
また、競売物件は裁判所やインターネット上で一般公開されるため、自宅が競売にかけられていることを周囲に知られてしまう可能性もあります。

債務が残る場合は自己破産を選択せざるを得ないこともある

競売後も住宅ローンの債務が残る場合、一括返済を求められるのが一般的です。
残債が多ければ多いほど、一括で返済するのが難しくなるでしょう。
もしも一括返済に応じられない場合は、自己破産を検討することになります。
自己破産とは、裁判所の許可を得ることで借金の返済を免除してもらう手続きのことです。
自己破産をすれば住宅ローンの返済も免除されますが、その代わり自動車などの財産も手放すことになります。
また、自己破産をしたからといって税金は免除されないため、固定資産税や都市計画税の滞納がある場合は必ず解消しておくようにしましょう。

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まとめ

任意売却にはタイムリミットがあるため「任意売却したい」と思ったら、早めに不動産会社へ相談することが大切です。
任意売却に向けての行動が遅れてしまうと、自宅は競売にかけられ多額の残債に悩まされる可能性もあります。
私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」は、立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）で不動産売却のお手伝いをしております。
任意売却をご検討中の方や不動産売却についてお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。