不動産売却では不動産がいくらで売れるのか気になりますが、税金がいくらかかるのかを考えることも大切です。
不動産売却にかかる税金は、不動産の売却価格からおよその金額が試算できるため、節税方法も含めて把握しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類はどのようなものか、計算方法や節税方法についても解説します。
東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却の際に課税される税金の種類は、主に以下のものです。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、売主が不動産売却で得た利益（譲渡所得）に対して発生する、所得税・復興特別所得税・住民税を総称したものです。
譲渡所得税の税率は14%から39%であるため、そのままでは納税額が高額となってしまいます。
しかし、経費を差し引けることや居住用の不動産には控除の特例が適用されることにより、実際には無税であることも多いのです。
また、売却益がない場合は譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税は売却の翌年の2月から3月に確定申告をおこなったのち、支払います。

印紙税と登録免許税

印紙税は、売買契約書に貼付する印紙の代金として徴収されます。
印紙税の税額は売買契約書に記載されている契約金額によって決まり、一般的な住宅の売買であれば、納税額は5千円～3万円程度です。
印紙税の納税義務者は課税文書の作成者であり、共同で作成した場合は双方が負担することが印紙税法により定められています。
近年普及しつつある電子契約のメリットの一つとして、収入印紙の貼付が不要で、印紙税が課税されない点があります。
登録免許税は、登記の手続きの際に法務局に収める税金です。
売主が納めるのは、住宅ローンの完済にともなう抵当権抹消登記の手続きで発生する登録免許税です。
抵当権抹消登記の際に納める登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物は別にかかります。

消費税の課税対象

ご参考までにですが、個人所有の不動産を売却した場合、消費税の納税義務はありません。
また、不動産会社が物件を販売する場合でも、土地には消費税は課税されません。

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不動産売却時の税金の計算方法～譲渡所得税～

不動産売却の際の税金のメインである譲渡所得税について、基本となる計算方法をご説明します。

譲渡所得税の税率

譲渡所得に対する税率は、以下のように3種類に分かれます。

1. 短期譲渡所得（所有期間5年以下の場合）：39.63%
2. 長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合）：20.315%
3. 10年超所有軽減税率の特例（所有期間10年超の場合）：14.21％

この税率は、所得税・復興特別所得税・住民税の税率の合計で、3つの税金を合わせて計算します。
不動産の所有期間が長ければ長いほど、譲渡所得税の税率は下がります。

譲渡所得税の計算

譲渡所得税の計算にあたり、まず譲渡所得を計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費は購入時の価格などから建物の減価償却費を差し引いた費用、譲渡費用は今回の売却でかかった仲介手数料などの費用です。
先ほどの譲渡所得から特別控除額を引き、所有期間に応じた税率を掛けると、譲渡所得税が算出されます。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
特別控除がどのようなものかは後述しますが、実際に例を挙げて計算してみましょう。
条件：15年前に購入のマンションで、売却額が4,000万円、減価償却費差し引き後の取得費を2,000万円、譲渡費用を200万円とした場合。

1. 売却価格4,000万円－取得費2,000万円－譲渡費用200万円＝譲渡所得1,800万円
2. （譲渡所得1,800万円－特別控除額3,000万円）×税率14.21%＝譲渡所得税0円

このように、特別控除がなければ252万円の課税となるところ、特別控除の適用により0円となりました。

確定申告をおこなう

譲渡所得税を申告して確定させるために、確定申告をおこないます。
計算結果が無税であれば確定申告は不要なのですが、上記のように控除の特例を適用したい場合、あるいは売却で大きくマイナスが出た場合には、確定申告が必要です。
確定申告は、売却の翌年の確定申告の期間、原則として2月16日から3月15日までにおこないます。
必要書類は税務署で配布する申告用紙のほか、取得費や譲渡費用を証明する領収書等、売買契約書の写しなどです。

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不動産売却時の税金を節税するためのコツ

不動産売却で発生する税金の節税方法は、以下のとおりです。

経費を正確に計上する

譲渡所得を少なくするうえで大切なのは、かかった経費を正確に計上することです。
取得費、譲渡費用ともに、計上できるものとできないものがあるため、よく確認して計上漏れがないようにしましょう。
金額として大きいのは取得費で、土地の購入費用や建築費のほかに、造成や外構の工事にかかった費用も取得費の対象です。
しかし、取得の時期からかなり年月を経ている不動産は、領収書などの書類が見つからないこともあります。
そのような場合は売却価格の5%を概算取得費として計上できますが、実際よりもかなり少なくなることが多いため、施工業者に領収書の再発行を依頼するなどしましょう。

控除の特例を利用する

不動産売却の譲渡所得に関連する控除の特例には、以下のようなものがあります。

1. 3,000万円の特別控除（マイホーム売却の際に利用可能）
2. マイホームを売った時の軽減税率の特例（10年超所有のマイホームの売却に適用）
3. 特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例（10年超所有のマイホームの所得税を繰り延べ）
4. 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例（マンションを除く相続財産への控除）
5. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税額のうち一定金額を取得費用に加算できる）

このほかに、売却で出たマイナスをほかの収入に損益通算できる「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」も利用できます。
各特例は適用するための要件が決められているほか、併用ができないものや売却の年度によって適用の基準や可否が変わるものもあるため、最新の情報を確認のうえ活用しましょう。

売却のタイミングを検討する

売却のタイミングにより、税率や利用できる控除が変わります。
まず、所有してから5年以上経過、10年以上経過のタイミングで税率が下がるため、意識してみましょう。
また、相続した空き家は3年以内に売ることと、その間に住居を利用しないことで、控除の特例が使えます。

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まとめ

不動産売却にかかる税金の種類はどのようなものか、計算方法や節税についても解説しました。
売却価格や築年数、所有期間などの要素により、納税額は決定します。
不動産売却にあたり、その不動産を購入したときの書類もそろえておくと節税に役立つでしょう。
東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市で不動産売却をご検討中の方は、不動産売却情報館（アイホーム株式会社）へお気軽にご相談ください。