不動産会社と締結する媒介契約で悩んでいませんか。
どの媒介契約を選ぶかは売却活動に影響します。
そこで今回は立川市周辺エリア(東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市)で不動産売却をサポートする不動産売却情報館(アイホーム株式会社)が、不動産売却で締結する媒介契約のメリットと注意点についてご説明します。
不動産売却における媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約のことです。
不動産売却では個人で買主を探すのは難しく、手間も時間もかかります。
また、不動産取引でトラブルに巻き込まれるリスクを回避するためにも、不動産会社が仲介すると安心です。
媒介契約では、売却活動の条件や成功報酬の金額を決め、媒介契約書を交わします。
媒介契約書の内容については、国土交通省の定めている「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」によって確認可能です。
媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類から選びます。
専属専任媒介契約とは不動産会社1社のみに仲介を依頼できる契約で、契約期間は3か月間です。
ほかの不動産会社には仲介を依頼できず、売主が自分で買主を見つけた場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社を仲介して売買契約を締結することが義務付けられています。
専属専任媒介契約では、不動産会社は不動産会社専用のネットワークシステムである「レインズ」に、5日以内に物件情報を登録しなければなりません。
また、売主に対して7日に1回以上の頻度で売却活動の状況報告をおこなう義務を負います。
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく不動産会社1社のみに仲介を依頼できる契約で、契約期間は3か月間です。
専属専任媒介契約との大きな違いは、自分で買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに売買契約を締結できることです。
また、レインズへの登録期限は7日以内、売主への売却活動の状況報告義務は14日に1回以上と、専属専任媒介契約に比べ、不動産会社の義務が緩和されています。
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる媒介契約です。
また、買主を自分で見つけた場合、不動産会社の仲介なしに直接売買契約を締結することができます。
ただし、レインズへの登録義務や売却活動の状況報告義務はありません。
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3つの媒介契約は内容が異なるため、メリット・デメリットにも違いがあります。
不動産売却をご検討中の方は、3種類それぞれのメリット・デメリットを押さえておくと良いでしょう。
専属専任媒介契約は、売却活動に関する内容がもっとも厳しく定められている媒介契約です。
売買契約の締結にはかならず自社が仲介すると決まっているため、不動産会社としては売却活動に注力しやすい契約形態だといえます。
また、販売活動の報告頻度が3つの媒介契約の中で1番高いので、売主にとってはこまめに状況がわかるというメリットもあります。
ただし、媒介契約を締結した不動産会社とは方針が合わないと感じても、3か月間は我慢しなければなりません。
そのため、専属専任媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際には、より慎重に検討する必要があります。
専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約と同じく不動産会社が売却活動に注力しやすいことです。
また、専任媒介契約の場合は自分で見つけた買主と直接売買契約を締結できることも、見方によってはメリットだといえるかもしれません。
なぜかというと、個人間での売買契約の締結はトラブルに発展しやすいためです。
さらに、専属専任媒介契約よりも頻度は下がりますが、報告義務によって活動状況が把握しやすいのもメリットだといえます。
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と契約を結ぶことができる点です。
ただし、このメリットが享受できるのは条件の良い人気物件に限ります。
条件の良い人気物件は売れやすいため、不動産会社が積極的に売却活動をおこなうからです。
しかし、売却が難しい物件の場合は複数社と契約を結べることが不動産会社のモチベーションを下げ、売れにくい物件にわざわざ注力しなくなってしまいます。
他社と競争してでも売りたくなるような物件でない限りは不動産会社が売却活動に積極的にならないため、結果として売主のデメリットとなるでしょう。
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3つの媒介契約のなかでも、一般媒介契約についてはメリットとデメリットでは書ききれない注意点があります。
一般媒介契約は売主・不動産会社双方の制限が緩やかで、厳しい義務はありません。
自由度の高さゆえに、一般媒介契約ならではの注意点が生じるのです。
1つ目の注意点は、仲介する不動産会社が多ければ多いほど売却に繋がりやすいということではないことです。
不動産売却のための広告宣伝費は、不動産会社が負担します。
不動産会社の報酬は成功報酬であるため、自社で仲介できなければ広告費用を回収できなくなるのです。
そのため「他社で決まる可能性がある物件に広告費を負担してまで売却活動をする必要があるだろうか」とためらわれてしまうでしょう。
2つ目の注意点は、各社へ提供する物件情報を統一することです。
値下げしたことをA社は知っているのにB社は知らないとなると現場は混乱し、場合によっては売却活動をしなくなるリスクもあります。
3つ目は、内見や申し込みがバッティングしないようにすることです。
内見や申し込みがバッティングすると、両者の話が進んだ場合に優先権などのトラブルが生じます。
信頼できる不動産会社と専属媒介契約以上を締結して売却活動を一任すると、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
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今回は、不動産売却で締結する媒介契約のメリットと注意点についてご説明しました。
複数の不動産会社と媒介契約を締結したほうが早く売れると考える方は多いのですが、実はそうではありません。
売却活動の広告費は不動産会社の負担となるため、自社で決まる可能性が低い場合は広告費を惜しまれやすくなるのです。
多くの不動産会社と一般媒介契約を結ぶより、信頼できる不動産会社と専属専任媒介契約を締結するほうが、メリットが大きいといえるでしょう。
不動産売却情報館(アイホーム株式会社)は、立川市周辺エリア(東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市)の不動産売却を専門としております。
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