不動産売却時、売主は契約内容と異なる物件を引き渡すと、修繕費用や損害賠償を求められる可能性があります。
そのため、土地や建物を売却する際は、契約不適合責任について理解を深めておくことが大切です。
今回は契約不適合責任とはなにか、買主の権利やインスペクションの重要性について解説します。
立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

まずは、不動産売却における契約不適合責任とはなにかをご紹介します。
契約不適合責任とは、引き渡した物件に不具合があり、契約内容に適合しない場合、売主は買主に対してその責任を負うというものです。
不動産売却時、売主には契約内容に合った物件を買主に引き渡す義務があります。
そのため、品質や種類が異なるものを引き渡した場合、つまり債務不履行になった場合は修繕などをおこなわなくてはなりません。

問題となるケースとは

契約不適合責任が発生する可能性があるのは、下記のようなケースです。

1. 売却した土地や建物に瑕疵があった
2. 売却した商品が不良品だった
3. Webサイトを制作する契約で、納品物に不備があった
4. 工事の請負契約にて工事内容に不備があった

このように、契約不適合責任とは不動産売却のみならず、さまざまなシーンで問題となります。

不動産売却でよくある契約不適合責任の例とは

不動産売却において、契約不適合責任が発生する例として「雨漏り」が挙げられます。
雨漏りがあることを知っていたにも関わらず、契約書に記載しないで引き渡した場合、引っ越し後に雨漏りが起きたら契約不適合責任を問われる可能性が高いです。
その一方、雨漏りする旨を買主に告知し、契約書にも記載したうえで引き渡せば、その責任を負う可能性は低いといえます。
ただし、想定していなかった雨漏りによって、居住するという目的が果たせない場合は、契約不適合責任を問われることがあるでしょう。
雨漏りは築年数の経過した物件に多く見られるので、古い物件を売却する際は注意が必要です。

売却する不動産がどのようなものなのかをしっかり確認する

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に発生する責任です。
そのため、リスクを軽減するためには、売却する物件がどのようなものなのかを確認しておく必要があります。
不動産の状態や契約条件を正しく記載しておけば、買主から責任を問われるリスクを軽減できます。

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不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

続いて、不動産売却の契約不適合責任における買主の権利をご紹介します。

買主の権利1：追完請求

買主の権利としてまず挙げられるのが、追完請求というものです。
追完請求とは、不足分の給付を請求することを指します。
請負契約などにおいて、内容が契約書に適合しない場合、追完請求により追加で作業や成果物を求めることが可能です。
しかし、不動産の場合、一般的に同じ形状やスペックを持つものはないと考えられています。
そのため、不足分を追加したり契約書に合った作業を請求したりするのは現実的ではありません。
不動産売却で追完請求する場合、修繕請求（不具合を直す）が一般的といえるでしょう。

買主の権利2：代金減額請求

契約不適合責任における買主の権利として、代金減額請求も挙げられます。
買主が追完請求をしたにも関わらず、売主が応じない場合は売却代金の減額を求めることが可能です。
追完請求が不可能な場合は、最初から代金減額請求をおこなうこともできます。
たとえば、土地の面積が足りず物理的に追完できないケースなどです。
代金減額請求とは、買主が修繕のお願いをしても売主が応じない場合や、修繕できない場合などに認められる権利といえます。

買主の権利3：催告解除

不動産売却の契約不適合責任において、買主には催告解除を求める権利もあります。
催告解除とは、追完請求をしたにも関わらず、売主が応じない場合、催告したうえで契約を解除できる権利です。
不動産売却では追完請求をおこなったあと、代金減額請求を請求しても、買主が求めるような結果にならないことがあります。
たとえば、修繕するためにたくさんの費用が必要になったり、仮に売却代金を減額しても住めない状態だったりするケースです。
買主が納得できない場合は、購入をやめる旨を伝えたうえで契約を解除できます。

買主の権利4：無催告解除

無催告解除とは、催告せず直ちに契約を解除できる権利です。
すべての債務の履行が不可能な場合や、売主が債務の履行を拒否する旨を明確に表示した場合などにできる契約解除となります。

買主の権利5：損害賠償請求

不動産売却における契約不適合責任では、損害賠償請求も買主の権利のひとつです。
契約不適合責任が発生し、修繕などの追完を受けることができたとしても、補填できない損害が発生しているケースがあります。
損害賠償請求は、追完請求をおこなったうえで売主に請求できる権利です。
ただし、契約の目的や契約締結に至った経緯、取引において形成された社会通念を考慮したうえでの請求となります。
また、売主の責任によって発生した損害以外は、損害賠償請求は認められません。

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不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減するためのインスペクション

最後に、不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減するためのインスペクションについて解説します。
インスペクションとは、インスペクターなどの専門家がおこなう住宅診断のことです。
物件の劣化状態や不具合をチェックし、修繕についてのアドバイスをもらいます。
一般的なインスペクションの診断内容は、下記のとおりです。

1. 雨漏りの有無
2. 設備や配管の不具合の有無
3. 構造上の不具合の有無

基礎にひび割れがないか、床や壁に欠損はないか、天井や内壁に雨漏りはないかなどを調べます。
給排水管や換気ダクトの点検をおこなうケースも多いです。

不動産売却では告知義務が生じる

不動産売却において、売主には物件の状態や不具合を買主に伝える告知義務が生じます。
不具合を知りながら告知義務を怠った場合、契約不適合責任を問われる可能性が高いです。
契約不適合責任が発生した場合は、先述したとおり、契約解除や損害賠償請求になることもあるでしょう。
そのため、売主は物件の現状を正しく告知しなければなりません。

インスペクションは不動産売却前におこなうのがおすすめ

インスペクションによって不具合があらかじめ把握できれば、契約不適合責任を負うリスクを軽減できます。
売却する不動産にどのような不具合があるのか、どのような修繕が必要なのかを伝えられるからです。
インスペクション済みの物件であれば、買主は安心して購入でき、売主も不安要素を減らしたうえで不動産売却できます。

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まとめ

契約不適合責任とはなにか、買主の権利やインスペクションの重要性について解説しました。
不動産売却時に契約不適合責任を負うリスクを軽減するためには、告知義務を怠らないことや、インスペクションの実施がおすすめです。
立川市周辺エリア（東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市）で不動産売却をご検討中の方は、私たち「不動産売却情報館（アイホーム株式会社）」にご相談ください。
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