不動産売却をおこなううえで、売買契約書や重要事項説明書のほかに「告知書（物件状況報告書）」も、重要な役割をしていることをご存じでしょうか。
告知書は、物件の状況を記載して提出するだけでなく、買主とのトラブル回避にもつながるため、作成しておくべき書類の1つです。
そこで不動産売却をご検討中の方に向けて、売却に必要な告知書とは何か、また誰が記入するのかを注意点とともに解説します。
立川市、東大和市、武蔵村山市、昭島市、八王子市、日野市、府中市、国分寺市、国立市、小平市、小金井市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却において必要な告知書とは？

不動産売却をおこなうにあたり、売主は「告知書」という書類を買主へ提出するよう求められます。
告知書は「物件状況報告書」とも呼び、売却予定の物件の状態を買主へ報告する役割があります。

告知書を提出する目的と役割

では、告知書が不動産売却でなぜ重要となるのかをご説明します。
告知書は、売主が知っている瑕疵を買主に報告するための書面です。
売買対象となる物件がどのような状態であるかは、買主にとって非常に重要な事項であります。
そのため、売却の際には物件の状態を明確にしておく必要があります。
また、告知書は売却後のトラブルなどを回避するために重要となる書類です。
買主に告知しなかった瑕疵は、契約不適合責任に問われ、契約解除や損害賠償責任などの法的責任を負う恐れもあります。
国土交通省では、建物の過去の状態や隠れた瑕疵など、売主にしかわからない事項について「告知書」を提出し、将来の紛争の防止に役立てることが望ましいとしています。
一方で、売主が告知書にて欠陥や不具合を伝えていれば、売主が責任を負う必要はありません。
そのため、売主が知っていることは告知書へすべて記入し、正確に買主へ報告することが重要です。

告知書の記載事項

告知書には、現在は瑕疵があるのかだけでなく、過去に有った事象なども記載します。
また、いつ頃にどのような修理をおこなったのかなどを詳細に記載しておくことも大切です。
告知書には以下のような内容を記載する項目があります。

1. 建物関係：雨漏り、シロアリ被害、建物の瑕疵、給排水施設の故障・漏水、住宅性能評価、増改築・修繕・リフォームの履歴など
2. 土地関係：境界確定の状況、土壌汚染の可能性、地盤の沈下・軟弱など
3. 周辺環境：騒音・振動・臭気、近隣の建築計画、電波障害、浸水などの被害、事件・事故・火災など
4. その他：項目以外に買主へ説明すべき事項など

このように告知書には、物件に関する瑕疵だけでなく、心理的瑕疵（事件・事故・自殺など）も記載する必要があります。
また今後、物件に影響を及ぼす可能性がある騒音・臭気や、建築計画などがあるかどうかの記載も重要です。

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不動産売却に必要な告知書は誰が記入する？

では、売却予定の物件の告知書（物件調査報告書）は、誰が記入したほうが良いのでしょうか。

告知書は売主本人が記入する

「昔のことでよくわからない」「仲介している不動産会社に任せたい」と思う方もいらっしゃると思いますが、上記でもご説明したように告知書はとても重要な書類です。
そのため、わかる範囲内で売主本人が記載をすることが相応しいとされてます。
しかし、すでにご説明したように、告知書の内容は売却後のトラブルのリスクを左右します。
つまり、わかる範囲内と言っても、しっかり調査し情報収集をおこなってから記入するべきでしょう。
たとえば、過去のことがわからない場合は、過去の取引物件の工事完了報告書や契約書、領収書などの書類を探してみることも大切です。
もしくは、物件を管理依頼していた方に聴取してみるなど、可能な限りの調査をして告知書へ記載することをおすすめします。
上記でもご説明したように、欠陥や不具合があったにも関わらず買主に告知をしていなかった場合は、売主に損害賠償などの責任が発生してしまうリスクがあります。
売却後に買主から責任追及されないためにも、しっかり調査して記載すると安心です。

告知書の作成は義務？

告知書の作成はそもそも義務なのか気になるところでしょう。
実際のところは、重要事項説明書のように告知書の作成義務は今のところありません。
ただし、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、告知書の提出を促しています。
また、告知書の提出の義務はありませんが、瑕疵がある物件は告知義務があります。
売却する不動産に不具合や欠陥がある場合、売主はその瑕疵を買主に報告しなくてはいけない告知義務です。
この告知義務に違反すると、契約不適合責任に問われ、補修請求や減額請求、損害賠償請求、契約解除となる可能性があります。
そのようなリスクを避けるためにも、できるだけ告知書は記載しておくことをおすすめします。

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不動産売却に必要な告知書を記入する際の注意点とは

最後に告知書を記入する際の注意点を確認しておきましょう。
とくに気を付けたい注意点は以下の3つです。

1. 購入者の立場で記入する
2. 告知書は販売開始前に記入する
3. 建物の不備は対応状況も記入する

それぞれの注意点についてご説明します。

注意点①購入者の立場で記入する

告知書を記入する際は購入者の立場になって記入すると、よりトラブルを回避できるでしょう。
売主は、これくらい記入しなくても大丈夫と思っていた不具合が、買主にとっては重大な問題である可能性もあります。
小さい事柄でも明らかにし、売主だけで判断をしないようにすることが大切です。
告知書には、売却に不利になりそうな事柄があっても、買主が知りたい、参考になるようなことも記入しておくとトラブルの回避につながるでしょう。

注意点②告知書は販売開始前に記入する

告知書は、できるだけ早い段階で記入しておくことも重要です。
できれば販売開始前に記入し、不動産会社へ渡しておくと良いでしょう。
早めに作成しておけば、購入希望者が現れた際に物件の状況を説明しやすくなります。
また、不動産会社もとくに重要な内容は、重要事項説明書の特記事項へ反映させる場合があります。
そのためにも、告知書は早い段階で着手しておきましょう。

注意点③建物の不備は対応状況も記入する

建物などに不備がある場合は、現在までの対応状況も詳細に記入しておきましょう。
たとえ瑕疵があった場合でも、どのような対応がされ、現在どのような状況なのかを具体的に把握できれば、買主も安心して購入しやすくなります。
たとえば、雨漏りがあった場合、現在はしっかりと修繕されていることがわかれば、買主も心配などせず納得して取引できます。
スムーズに不動産売却を進めるためにも、対応内容や時期、現在の状況などを詳細に記入し、買主が安心して購入できる告知書を作成しましょう。

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まとめ

不動産売却を進めるうえで、告知書（物件状況報告書）はとても重要です。
とくに瑕疵が過去・現在にあった場合は、契約不適合責任に問われないためにも、売主本人がしっかりと記載することが大切です。
また、小さな事柄でも買主の立場になって、安心して購入できる告知書を作成しましょう。
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