所有しているだけで賃貸収入をもたらす収益物件ですが、管理や修繕のわずらわしさや、空室リスクなどのお悩みから売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。
収益物件を売却するのなら、どのようなタイミングや手順を経て売却すれば高く売れるのでしょうか。
本稿では収益物件の売却方法について解説しますので、立川市やその周辺エリアで収益物件の売却を検討している方はぜひ最後までご確認ください。

収益物件の売却の方法とタイミング

収益物件を高く売るためのポイントとして、売却の方法とタイミングを把握しておくことは重要です。
どのタイミングで売却するべきか、まずはその方法について見ていきましょう。

大規模修繕の前に売却する

収益物件でアパートやマンションを1棟、または区分所有の賃貸マンションを保有していて、定期的にやってくるお悩みのひとつに大規模修繕があります。
アパートやマンションなら大規模修繕で多額の資金が必要ですし、区分所有マンションなら段階的に修繕積立金が増額されます。
もし売却するなら、大規模修繕の前のタイミングで売却する方法があります。
1棟物件なら大規模修繕により物件価値が上がることで売却価格も上がりますが、家賃収入は大きく上がらず、利回りだけが低下します。
区分所有のマンションも同様で、修繕積立金が増えただけ利回りが低下してしまうでしょう。
利回りの低下は収益物件の魅力の低下と同義なので、大規模修繕する前に売却することをおすすめします。

満室のタイミングで売却する

満室になるということは、そのこと自体が魅力的で、市場のニーズがある物件だということです。
どんなに利回りが良くても空室率の高い物件は買い手にとってリスクなので、より空室率の低い物件を探すことが一般的です。
そのため、満室のタイミングで販売活動すると、それだけで注目を集める収益物件となるでしょう。
購入を検討している買い手にとっても購入直後に空室の募集で悩む必要がなくなるので、購入検討しやすい物件とも言えます。

築20年を目安に売却する

賃貸物件での築20年は水回りの設備や外壁の修繕が必要になるタイミングで、これから出費が増えるものです。
また、収益物件は築20年を迎えると建物の価値が横ばいになり価格の下落リスクが下がるため、投資家にとって検討しやすい物件です。
リフォームやリノベーションも心置きなく取り組めるので、築20年くらいの物件はニーズが多い収益物件と言えます。

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収益物件を売却する方法と手順

収益物件を売却するためには仲介と買取を依頼する2つの方法があります。
それぞれの売却手順について解説します。

仲介で収益物件を売却する手順

収益物件を売却するにあたり、最初に取り組むことは不動産会社への査定依頼ではなく、まずは自分自身で相場を確認することです。
土地の売却相場は国交省が公表している公示地価で、建物については国税庁が公表している建物の標準的な建築価額表を参考にします。
そして、周辺物件の家賃相場を確認し、所有している収益物件と比較することが重要です。
そのうえで利回り計算し、売却価格の目安を確認したうえで、不動産会社への査定を依頼しましょう。
この方法は仲介でも買取でも同様で、相場がどれくらいか、家賃相場はどれくらいか、それに対して自分はいくらで売却したいかを確認しておきましょう。
不動産会社に査定依頼し、内容に納得できた場合は、売却依頼のために不動産会社との媒介契約を締結します。
その後は売却活動、買い手が見つかれば売買契約、引き渡しの手順で売却は進みます。
仲介は相場価格で売却できるので、より高く売却したいと考えている方におすすめの方法ですが、時間がかかることがデメリットです。
最短でも3か月、一般的には6か月くらいの期間を要して売却します。

買取で収益物件を売却する手順

仲介と同様、自分である程度相場を確認したら、収益物件の買取を進めている不動産会社に相談し、買取査定してもらいましょう。
買取の金額は仲介に比べて低くなりやすいです。
その理由は、買取後にリフォームして再販する流れなので、相場に比べて7割から8割の価格になることもあるからです。
売却価格が下がる買取ですが、契約から引き渡しまでの期間が短いことがメリットです。
仲介ではないため仲介手数料を節約できることや、売却活動をしないので周りの人に売却していることを知られないメリットもあります。
できるだけ早く、人に知られずに売却したい場合には買取を利用すると良いでしょう。
買取は価格が安くなりやすいとは言うものの、一般的な投資家と同じように保有して家賃収入を目的とした買取をする会社もあります。
その場合は相場の金額で売却できることもあるので、収益物件を売却するなら買取から検討してみるもの良いでしょう。

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収益物件を高く売却する方法とは？

収益物件の売却タイミングと手順を踏まえ、どうやったら高く売却できるのかを解説します。

タイミングを逃さない

前述したように大規模修繕の前、築20年、満室などのタイミングや、地価が上がったタイミングを狙って売却することが、高く売る方法です。
たとえば近くにショッピングモールができる、道路ができて交通の便が良くなる、最寄り駅に急行が停まるようになるなどの変化に注目してみましょう。
不動産の評価が高まる材料があれば空室リスクの低減や利回りの上昇も期待できるので、そんなタイミングがあったときに売却するのが良いでしょう。
また、そのほかには物価上昇や景気が上向いたタイミングも同様に収益物件の売り時です。
ただし、これらの情報を得るためには普段から収益物件の周辺情報を集めることや、経済や市場の情報を集めておく必要があります。
日頃からアンテナを張って、情報収集する癖をつけておきましょう。

早く売却することにもこだわる

収益物件だけではなく普通の不動産売却でもそうですが、時間をかけて高額での売却を目指すより、多少安価でも早く売却したほうが結果として高く売れることがあります。
不動産の売却物件の情報には鮮度があり、売却に時間がかかってしまうと値下げ交渉が増えてしまうでしょう。
そして、売れないからと値段を下げると、ふたたび値下げ交渉される悪循環が続きかねません。
相場より少し安いくらいの価格設定なら早く売れることが期待できるうえ、値下げ交渉もされづらいので、早く売却することも考えておきましょう。

家賃を下げすぎない

売却するにあたり満室を目指すからといっておおきく家賃を下げると、結果として利回りに影響します。
多少ならまだしも、大きく利回りに影響するようだと売却活動自体に悪影響が出てしまいます。
周辺の家賃相場を確認しつつ、売却の適正価格や適正利回りを大きく下回らないように調整しましょう。
売却査定もですが、家賃査定についても不動産会社の意見を聞くとスムーズに決定できるでしょう。

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まとめ

収益物件を売却するタイミングとして、大規模修繕の前、築20年、満室になっているなどがあり、このタイミングを逃さなければ高く売却することも期待できます。
売却の手順として、相場価格で売却できるけれども時間がかかる仲介や、早く売却できるけれども相場価格より安くなる買取がありますが、まずは不動産会社に相談することから始めましょう。
立川市やその周辺エリアで収益物件を所有していて、売却を検討している方は不動産売却情報館（アイホーム株式会社）までお気軽にご相談ください。